املاک تجاری و نکات حقوقی که باید درباره آن بدانید!
املاک تجاری
املاک تجاری در گذشته با قوانین املاک مسکونی معامله می‌شده. اما با قوانینی که در سال‌های ۵۶ و ۷۶ مصوب شد قوانینی جدا برای املاک تجاری در نظر گرفته شده. در این صورت قراردادها به دو بخش قبل از سال ۱۳۷۶ و بعد از ۱۳۷۶ تقسیم می‌شوند. قراردداهایی که قبل از سال ۱۳۷۶ بسته شده و تا سال‌های بعد همچنان تمدید می‌شوند از قوانین سال ۱۳۵۶ پیروی می‌کنند. قراردادهای بعد از سال ۱۳۷۶ نیز از قوانین روابط مستاجر و موجر سال ۱۳۷۶ پیروی می‌کنند. قراردادهای ملک تجاری قوانین خاص خود را دارند که در صورت ندانستن ممکن است باعث بروز مشکلاتی شوند. از این رو پیشنهاد میشود حتما قبل از عقد قراردادهای تجاری حتما از وکیل تجاری مشاوره بگیرید.
خرید املاک تجاری به دو بخش تقسیم میشود: خرید ملک تجاری و خرید سرقفلی
خرید املاک تجاری
نکات مهم در خرید املاک تجاری
بررسی طرح‌های شهرداری برای نداشتن ممنوعیت‌های قانونی در ساخت یا شروع فعالیت.
کاربری ملک در سند تجارتی قید شده باشد.
بررسی کامل انشعاباتی که داخل سند نوشته شده است. تلفن جزو انشعابات محسوب نمی‌شود و باید به صورت جداگانه نوشته شود.
حق سرقفلی ملک را بررسی کنید. حق سرقفلی ممکن است به شخص دیگری اختصاص داشته باشد. در این صورت لازم است هر دو یعنی هم مالک و هم صاحب امتیاز سرقفلی از این نقل و انتقال راضی باشند.
ملک خریداری شده وثیقه بانک یا دیگر ارگان‌ها نباشد.
در مورد خرید مغازه‌های نوساز که هنوز سندش قطعی نشده بهتر است امضای هم مالک و هم صاحب عرصه را داشته باشید.
پایان‌کار ساختمان را از مالک بخواهید.
تسویه حساب‌های لازم را از مالک درخواست کنید از جمله مالیات، بیمه، انشعابات و …
سرقفلی چیست؟
در گذشته سرقفلی مبلغی بوده بغیر از مبلغ اجاره بها که از مستأجر جهت واگذاری ملک به او گرفته می‌شده. حق کسب و پیششه مبلغی بوده که مستاجر جهت سابقه خود و اسم و رسمی که در آن ملک بدست آورده بود دریافت می‌کرد. بعد از تصویب قانون روابط مستاجر و موجر در اسل ۱۳۷۶ کلمه سرقفلی تغییر هویت داده و به جای حق کسب و پیشه استفاده میشود.
قیمت املاک تجاری
هزینه‌های جاری ملک تجاری به عهده چه کسی است؟
طبق قانون هر خرجی که مصرفی باشد مانند پرداخت قبوض آب، برق و تلفن به عهده مستاجر است. اگر ملک تجاری داخل پاساژ باشد هزینه شارژ را نیز باید بپردازد. خرج‌هایی نیز مانند تغییر دکوراسیون، تعویض لامپ، نیاز به کلید و پریز، تغییر رنگ دیوارها و … نیز به عهده مستاجر است. هزینه دیگری که به عهده مستاجر است زمانی است که مستاجر باعث خسارتی به ملک شده در این صورت باید خسارت را بپردازد. تنها در صورتی که ملک تجاری نیاز به تعمیرات کلی و اساسی داشته باشد هزینه به عهده صاحب ملک است. مستاجر در این زمان باید همکاری لازم را با مالک داشته باشد و نباید مانع ورود مالک به ملک شود.
در چه صورت مالک میتواند حکم تخلیه بگیرد؟
در هنگام عقد قرارداد ملک تجاری لازم است مستاجر اطلاعاتی از شغل و اجناسی که قرار است به فروش گذاشته شود بدهد. در طول قرارداد نیز مستاجر اجازه ندارد تغییر عمده‌ای در شغل خود ایجاد کند. در این صورت حق با مالک است و میتواند حکم تخلیه بگیرد.
در صورتی که مستاجر ملک مورد نظر را بدون اطلاع مالک به دیگر انتقال دهد. در مواردی در قرارداد این شرط به نفع مستاجر تغییر می‌کند و این اجازه را به مستاجر می‌دهد.
طبق قانون سال ۱۳۷۶ در صورتی که قرارداد به اتمام رسیده و مستاجر ملک را خالی نمی‌کند مالک میتواند از طریق قانون حکم تخلیه بگیرد. البته در قانون سال ۱۳۵۶ این مورد متفاوت است و مالک باید دلیل محکمی حاکی از تخلف به دادگاه ارائه دهد. تنها در این صورت دادگاه حکم تخلیه می‌دهد.
اگر مبلغی را به عنوان اجاره در نظر گرفته شود مستاجر ملزم به پرداخت سر موعد میشود. در صورتی که مستاجر اجاره را در زمان مشخص پرداخت نکند مالک میتواند شکایت کند.
اجاره مغازه
در چه صورت مستاجر میتواند قرارداد را فسخ کند؟
در مدت زمان قرارداد مستاجر به هر دلیلی ممکن است پشیمان شود. در این صورت تصمیم خود را به مالک اعلام می‌کند. مالک در عرض یک ماه لازم است مبلغ ودیعه و در صورت لازم مبلغ سرقفلی را به مستاجر پرداخت کند و قرارداد فسخ شود.
در این حالت هنگام عقد قرارداد مالک ویژگی‌هایی از امکانات یا … در مورد ملک می‌گوید. زمانی که مستاجر ملک را تحویل می‌گیرد متوجه میشود ملک آن ویژگی را نداشته است. در این صورت مستاجر حق فسخ قرارداد را دارد. برای مثال مالک می‌گوید کولر دارد ولی مستاجر بعد از تحویل متوجه میشود که ندارد.
در مواردی نیز شرایطی برای حق فسخ به مستاجر داده میشود که با توجه به آن شروط مستاجر حق درخواست فسخ قرارداد را دارد.
در صورتی که مستاجر در مدت زمان مورد نظر فوت کند و وارثین درخواست فسخ قرارداد را داشته باشند.