مالیات اجاره ملک چگونه محاسبه می شود؟
طبق ماده 1 قانون مالیات های مستقیم، کلیه مالکان باید نسبت به درآمد حاصل از اموالی که در ایران دارند مالیات بپردازند. در ماده 52 همین قانون آمده است: «درآمد حاصل از کسر معافیت ها (شامل 25 درصد هزینه ها، استهلاک ها و تعهدات مالک نسبت به ملک) مشمول مالیات است». حال این سوال پیش می آید که آیا معافیت های دیگری نیز برای این درآمدها وجود دارد؟ و وظایف قانونی این مالکان چیست؟ و این بدان معناست که مالیات بر دارایی نیز باید مد نظر مودی باشد. معافیت های درآمد اجاره شامل چه مواردی می شود؟
تصریح قانونگذار برای محاسبه درآمد مشمول مالیات بر اموال این است که 25 درصد اجاره بها دریافتی به عنوان هزینه های قابل قبول کسر می شود. یعنی اگر بیش از 25 درصد برای تعمیر و نگهداری ساختمان هزینه کنیم، اداره مالیات مابه التفاوت بیش از 25 درصد اجاره بها را معاف نمی کند و به عنوان هزینه قابل قبول شناخته نمی شود و اگر کمتر باشد. بیش از 25 درصد اجاره بهای دریافتی، اسناد هزینه بدون توجه به ارائه یا عدم ارائه اسناد هزینه، مشمول 25 درصد معافیت از اجاره بهای دریافتی هستیم. با نگاهی دیگر به متن این ماده می توان استنباط کرد که استفاده از این معافیت منوط به ارائه اسناد پرهزینه نبوده و تماماً به عهده صاحب ملک است. در این خصوص برداشت قانونگذار این است که برای هزینه هایی مانند استهلاک امکان ارائه سند وجود ندارد و استهلاک هزینه پنهانی تلقی می شود که باعث کاهش ارزش ملک می شود.
تبصره ـ درآمد مشمول مالیات اجرت المثل (75 درصد اجاره بها دریافتی) برای اشخاص حقوقی در 25 درصد و برای اشخاص حقیقی طبق اصل 131 قانون اساسی به شرح زیر است که درآمد هر واحد به طور مستقل محاسبه می‌شود.
تا سقف 50 میلیون تومان مشمول نرخ مالیات بر درآمد 15 درصد؛
رقمی بیش از 50 تا 100 میلیون تومان مشمول 20 درصد مالیات بر درآمد.
رقمی بیش از 100 میلیون تومان مشمول مالیات بر درآمد 25 درصدی.
معافیت اجاره
معافیت های اجاره قابل دریافت
اگر موجر موجر نباشد مالیات آنها چگونه محاسبه می شود؟
گاهی اوقات ملک مورد اجاره مجدداً توسط مستاجر اجاره داده می شود که در این صورت اگر مالک مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات او مابه التفاوت اجاره بها دریافتی و پرداختی است که از ملک مورد اجاره دریافت کرده است. از نظر قانونگذار شخصی به عنوان واسطه ملکی را از مالک اصلی اجاره کرده و عین آن را اجاره داده است. در این صورت چون هزینه هایی از قبیل استهلاک یا تعمیرات و تعهدات ملک بر عهده مالک اصلی است، قانونگذار از محاسبه مجدد هزینه ها به طرق مختلف خودداری می کند و درآمد موجر (دست دوم) را تنها بر اساس مابه التفاوت در نظر می گیرد. اجاره دریافت شده و اجاره پرداخت شده
همانطور که گفته شد، اگر شخصی ملک خود را اجاره کند و مکان دیگری را اجاره کند، نمی تواند از معافیت 25 درصدی درآمد ملک استفاده کند. زیرا از نظر قانونگذار این شخص نسبت به مال خود و به نسبت منافع مال دیگری که برای او هزینه ای ندارد تعهد و هزینه و استهلاک دارد و این دو با یکدیگر تطهیر می شوند پس این مبنای محاسبه درآمد مشمول مالیات او مابه التفاوت اجاره بها دریافتی و اجرت المثل پرداختی است، در صورتی که شخص حقیقی باشد طبق ماده 131 و اگر شخص حقوقی باشد مالیات وی طبق ماده 105 قانون مالیات های مستقیم محاسبه می شود. مالیات املاک اجاره با ماشین آلات چگونه محاسبه می شود؟
در صورتی که ملک با ماشین آلات یا اثاثیه اجاره داده شود، ملک و اثاثیه جزء ملک و کل درآمد دریافتی از مستاجر به عنوان اجاره بها محسوب می شود که مشمول 25% معافیت اجاره بها و 75% مبلغ می باشد. دریافت شده به عنوان اجاره مشمول مالیات است. . همچنین اگر قرارداد اجاره شامل زمین (زمین) و مستغلات (هر چیزی غیر از زمین) باشد، ارزش این دو از هم جدا می شود و فقط درآمد اجاره ملک مشمول مالیات بر درآمد ملک می شود.
اگر مستاجر در محل کارگاه ساختمانی ساخت و ساز کند، مالیات مالک چگونه محاسبه می شود؟
شایان ذکر است ما به عنوان یک شرکت ممکن است در محل کارگاه یا کارخانه ای که اجاره می کنیم ساختمانی بسازیم که هزینه آن در اظهارنامه قید شود و در صورت اجاره ملک 50% مبلغ پرداخت شده توسط مستاجر به عنوان درآمد مشمول مالیات سال مورد رسیدگی موجر محسوب می شود که باید مشمول مالیات باشد.
هزینه هایی که مستاجر بابت تعمیرات یا سربار ساختمان پرداخت می کند و به طور قراردادی یا قانونی به عهده موجر است، هزینه اجاره بهای غیر نقدی را به مجموع اجاره بهای سالانه می افزاید.