دادخواست دستور فروش ملک مشاع

در مورد املاکی که دارای سابقه ثبتی بوده و بین دو یا چند نفر مشترک باشند چنانچه برای فروش بین تمام شرکاء توافق باشد، فروش ملک به راحتی صورت می گیرد و ملک مشاعی (شراکتی) در خارج از دادگاه فروخته شده و مبلغ حاصل از فروش ملک بین شرکاء نسبت به سهام هر یک تقسیم می گردد.

ولیکن اگر حتی یکی از شرکاء با فروش ملک مخالفت یا در فروش ملک کارشکنی نماید، هر یک از شرکاء می توانند به شراکت خاتمه داده و از طریق قانونی سهم الشرکه خود را افراز (جدا) نموده یا درخواست فروش ملک و تبدیل سهم الشرکه خود به وجه نقد را مطرح نمایند.

شریک ابتدا باید با در دست داشتن مدارک هویتی و سند مالکیت ملک مشاع به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مراجعه و درخواست افراز (جدا کردن) سهم خود را تقدیم رئیس اداره ثبت نماید.

درخواست افراز باید شامل اطلاعاتی نظیر پلاک ثبتی ملک، نشانی دقیق ملک و مشخصات دقیق شرکاء و نشانی دقیق هر یک از آنها و... باشد.

لازم به ذکر است که در صورتی که بین شرکاء و یا وراث غایب مفقودالاثر یا محجوری (مجنون، صغیر یا غیررشید) وجود داشته باشد درخواست فروش مستقیماً در دادگاه مطرح می شود. (به دلیل حفظ حقوق محجور)

روند دادخواست دستور فروش ملک مشاع

رئیس ثبت درخواست را به کارشناسان مربوطه ارجاع داده و کارشناسان ثبتی پس از بررسی پرونده ثبتی و بازدید از ملک نظر خود را در مورد این که ملک، مورد نظر قابلیت افراز (جدا کردن سهم هر یک از شرکاء) را دارد یا خیر، ارائه می نماید.

اداره ثبت معمولاً از شهرداری منطقه نیز قابل افراز بودن یا نبودن ملک را استعلام می نماید که شهرداری نیز نظر خود را اعلام می دارد.

اگر نظر اداره ثبت بر این باشد که ملک قابلیت افراز را دارد سهم هر یک از شرکاء را جدا کرده و برای هر شریک سند مالکیت 6 دانگ را صادر خواهد کرد.

ولیکن اگر اداره ثبت گواهی عدم افراز (غیرقابل جدا کردن سهم هر یک از شرکاء) را صادر نماید، نظر صادره به درخواست کننده و سایر شرکاء ابلاغ می شود تا چنانچه اعتراضی نسبت به گواهی صادره دارند ظرف 10 روز پس از ابلاغ، اعتراض خود را تقدیم دادگاه محل وقوع ملک نمایند.

در صورت اعتراض، دادگاه به اعتراض رسیدگی می نماید و اگر اعتراضی به عمل نیاید هر یک از شرکاء می توانند با استناد به گواهی عدم افراز صادره، درخواست صدور دستور فروش را از دادگاه محل وقوع ملک مطرح نمایند.

دادگاه حقوقی پرونده را بررسی و در صورتی که تشریفات قانونی رعایت شده باشد، دستور فروش ملک مشاعی را صادر می نماید که درنهایت فروش ملک از طریق اجرای احکام دادگستری انجام شده و یکی از کارشناسان رسمی دادگستری برای قیمت گذاری ملک تعیین تا پس از بازدید ملک قیمت و ارزش ملک را اعلام نماید.

نظریه کارشناس به شرکاء ابلاغ می شود تا چنانچه اعتراضی دارند به دادگاه اعلام نمایند. در صورت قطعیت نظر کارشناس، ملک مورد نظر به قیمت پایه کارشناسی به مزایده گذاشته شده و به بالاترین قیمت پیشنهادی به خریدار واگذار و پس از تنظیم سند به نام خریدار (برنده مزایده) و کسر هزینه های اجراء، سهم هر یک از شرکاء به ایشان پرداخت می شود.

منبع

https://about.me

https://www.ted.com

دارالعدل راگا

مطالبه وجه چک های صیاد

چک صیاد چیست؟

کلمه صیاد مخفف جمله صدور یکپارچه الکترونیکی دسته چک می باشد که برای جلوگیری از بروز مشکلات مختلف در صدور و مطالبه وجه چک از طرف قانون گذار پیش بینی شده و مشکلات موجود را به حداقل رسانده است.

کلیه چک های صادره از شعب بانک های سراسر ایران به صورت متحدالشکل و با یک شناسه 16 رقمی می باشد که قابلیت استعلام وضعیت مالی صادرکننده چک را از طریق بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران دارد.

شخصی که چکی را تحت هر عنوان از دیگری دریافت می کند در زمان تحویل گرفتن می تواند با ارسال پیامک کد 16 رقمی به همراه 1*1* (به عنوان مثال 1*1*1234567890123456) به سرشماره 701701 از وضعیت و سابقه مالی صادرکننده چک مطلع شود که سوابق صاحب چک (صادرکننده چک) در قالب 5 وضعیت سفید، زرد، نارنجی، قهوه ای، قرمز دسته بندی شده است.

وضعیت سفید: صادرکننده چک فاقد هرگونه سابقه چک برگشتی بوده یا در صورت وجود سابقه، تمامی موارد رفع سوءِ اثر شده است.

وضعیت زرد: صادرکننده چک دارای یک فقره چک برگشتی یا حداکثر مبلغ 50 میلیون ریال تعهد برگشتی است.

وضعیت نارنجی: صادرکننده چک دارای 2 الی 4 فقره چک برگشتی یا حداکثر مبلغ 200 میلیون ریال تعهد برگشتی است.

وضعیت قهوه ای: صادرکننده چک دارای 5 الی 10 فقره چک برگشتی یا حداکثر مبلغ 500 میلیون ریال تعهد برگشتی است.

وضعیت قرمز: صادرکننده چک دارای بیش از 10 فقره چک برگشتی یا بیش از مبلغ 500 میلیون ریال تعهد برگشتی است.

شخصی که چک را دریافت می کند با استعلام از سامانه فوق می تواند از سوابق صاحب چک (صادرکننده چک) و خوش حسابی وی مطلع شده و در صورتی که وضعیت صادرکننده سفید بود به وی اطمینان کرده و چک را از ایشان قبول نماید.

ولیکن در صورتی که به هر دلیلی استعلام به عمل نیاید یا در موارد دیگری چک در موعد مقرر برگشت بخورد، دارنده چک می تواند از بانک مربوطه تقاضای صدور گواهی عدم پرداخت (برگشتی چک) را نماید که بانک نیز مکلف است گواهی عدم پرداخت را صادر و کد رهگیری آن را نیز اعلام نماید.

پس از 24 ساعت از زمان صدور گواهی عدم پرداخت:

• بانک ها هیچ گونه حسابی به نام صادرکننده چک برگشتی افتتاح نمی نمایند.
• برای صادرکننده چک برگشتی هیچ گونه کارت بانکی صادر نخواهد شد.
• تمام حساب های صادرکننده چک مسدود خواهد شد.

هیچ گونه تسهیلات بانکی یا ضمانت نامه ارزی و ریالی به صادرکننده چک پرداخت و ارائه نخواهد شد.

نحوه مطالبه وجه چک های طرح صیاد

شخصی که چک را برگشت زده است با ارائه اصل چک و گواهی عدم پرداخت آن که دارای کد رهگیری می باشد به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه و درخواست صدور اجرائیه می کند. دفتر خدمات قضایی درخواست را ثبت و هزینه های مربوط را اخذ و درخواست را به صورت الکترونیکی به دادگاهی که صلاحیت لازم را دارد ارسال می کند.

پس از این که درخواست به یکی از شعب دادگاه ارجاع شد، شعبه چک و گواهی عدم پرداخت را از لحاظ قانونی بررسی نموده و در صورتی که مشکل خاصی نباشد اجرائیه صادر و به طرف مقابل (صادرکننده چک) ابلاغ می شود تا ظرف مهلت 10 روز مبلغ چک را پرداخت نماید.

بعد از گذشت مدت زمان 10 روز، چنانچه صادرکننده چک مبلغ را پرداخت ننماید، دارنده چک (شخصی که وجه چک را طلبکار است) به شعبه دادگاه مراجعه و تقاضای تشکیل پرونده اجرایی را مطرح می کند که پس از آن پرونده اجرایی تشکیل و در صورتی که از بدهکار اموالی شناسایی شود، مال توقیف و از طریق انجام مزایده، طلبکار طلب خود را وصول خواهد کرد ولی چنانچه صادرکننده هیچ گونه اموالی جهت توقیف نداشته باشد با تقاضای طلبکار، برگ جلب صادرکننده صادر و در اختیار طلبکار قرار خواهد گرفت که در نهایت از طریق جلب و بازداشت صادرکننده چک، طلبکار به هدف خود برسد چرا که پس از جلب معمولاً مبلغ چک پرداخت می شود.

نکته قابل ذکر این است که هر چند چک های صیاد این مزیت را دارند که بدون جلسه دادرسی قابلیت صدور اجرائیه را در ابتدای امر دارند ولیکن صرفاً در خصوص اصل مبلغ چک این امر امکان دارد و چنانچه مدعی بخواهد خسارات تأخیر (دیرکرد) و خسارات دیگری را مطالبه کند مکلف است پرونده حقوقی دیگری تشکیل داده تا در خصوص خسارات پس از انجام تشریفات قانونی از جمله جلسه دادگاه و... تعیین تکلیف خواهد شد.

منبع

دارالعدل راگا

ویرگول

تمکین چیست؟

به محض وقوع نکاح به صورت صحیح قانونی، قانون تکالیفی بر زوجین بار می کند. اقتضاء ذات عقد نکاح (ازدواج) یا همان اثر مستقیم عقد نکاح، ایجاد رابطه زوجیت می باشد. یکی از اثرات رابطه زوجیت نیز تمکین است.

مفهوم تمکین چیست؟

تمکین در لغت به معنای «تن در دادن» است و در اصطلاح حقوقی دو نوع است:

1-تمکین عام

به معنای اطاعت کامل زن از خواسته های همسرش است. البته عرف نقش بسیار زیادی در زمینه ایفاء می کند. به صورتی که به عنوان مثال در زمانه کنونی، شوهر نمی تواند مانع خروج کامل همسرش از خانه شود. همچنین حسن معاشرت و رعایت نظافت و آرایش مطابق عرف زمانی و مکانی نیز داخل در تعریف تمکین عام است.

بنابراین سرپیچی از دستورات غیرقانونی یا غیر شرعی شوهر به معنای عدم تمکین نیست. لذا تمکین عام به معنای اطاعت زن از دستورات قانونی و شرعی شوهر خود است به طوری که ریاست همسر خویش را بپذیرد و سوء رفتار نداشته باشد.

2- تمکین خاص

تمکین خاص به معنای رابطه زناشویی (نزدیکی) است. قانون و شرع زنی که به طور غیرقانونی از همسر خویش تمکین نمی کند را ناشزه معرفی می کند و چنین حالتی را نُشوز نامیده است.

البته که مرد هم در قبال همسر خود تکالیفی از جمله پرداخت نفقه و حسن معاشرت دارد که در صورت عدم اجرای آن ناشز تلقی می شود. در صورتی که حالت نشوز از هر دو طرف (زن و مرد) باشد شقاق نامیده می شود.

عدم تمکین چیست؟

بسیار سوال دارند که عدم تمکین یعنی چه؟ ما در ادامه به توضیح عدم تمکین می پردازیم.

در صورتی که زن از شوهر خویش تمکین نکند و ناشزه شود مرد می تواند به دادگاه مراجعه نماید و در قالب دادخواستی، الزام زن به تمکین از او را خواستار شود. در صورت صدور چنین حکمی حق دریافت نفقه از زن سلب می گردد.

بنابراین تنها اثر اصدار حکم تمکین این است که زنِ ناشزه حق دریافت نفقه از شوهر خود ندارد.

توانایی طرح دادخواست الزام به تمکین فقط خاص مرد و علیه زن است. در صورتی که مردی ناشز باشد از موارد عسر و حرج است و زن می تواند طرح دادخواست طلاق نماید. برای آشنایی با مصادیق عسر و حرج می توانید مقاله شرایط طلاق از جانب زن را بخوانید.

نمونه دادخواست تمکین

ریاست محترم دادگاه خانواده تهران

باسلام؛ احتراماً به استحضار می رساند:

مطابق اسناد و مدارک پیوست دادخواست، موکل در تاریخ 2/9/1378 با خوانده محترم مطابق سند نکاحیه پیوست عقد نکاح دائم منعقد نموده است. متأسفانه خوانده محترم از تاریخ 21/10/99 بدون عذر شرعی و قانونی و کسب اجازه از موکل، منزل مشترک را ترک کرده و حتی در اقدامی عجیب علی رغم اینکه مبلغ ودیعه اجاره منزل مشترک به وسیله موکل پرداخت شده است خوانده محترم اقدام به تعویض قفل های منزل مشترک نموده تا موکل نتواند در منزلش حضور پیدا کند.

موکل نیز منزل دیگری با تمامی وسایل و تجهیزات لازم برای زندگی تهیه نموده است که آدرس آن در ......................واقع است و چندین مرتبه نیز به اطلاع خوانده محترم رسانده است. لذا با توجه به اینکه جمیع اقدامات صورت گرفته منجر به عدم تمکین خاص و عام خوانده محترم از موکل گردیده است صدور حکم به الزام خوانده به تمکین از موکل به استناد مواد 1102 و 1114 قانون مدنی مورد استدعاست.

حق حبس در ازدواج

همانطور که گفته شد تمکینِ زن از مرد، اثر مستقیم عقد نکاح است. مرد نیز به موجب عقد نکاح متعهد به پرداخت مالی به همسر خویش تحت عنوان صداق یا مهریه می شود.

حال در شرایطی، زن به موجب حکم قانون حق دارد تا زمانی که کل مهریه را دریافت نداشته است از شوهر خویش تمکین ننماید به این حق اصطلاحاً حق حبس گفته می شود. یعنی محبوس کردن و خودداری از انجام وظیفه تمکین توسط زن، در قبال پرداخت کل مهریه به ایشان.

نکته: برخلاف مطالبی که در برخی از سایتها نگارش شده است اعمال حق حبس نیاز به تقدیم دادخواست نیست. بلکه زن می تواند این حق را در قالب دفاع از دعوای تمکین که علیه ایشان تشکیل شده است مطرح نماید. یا با اظهارنامه به اطلاع همسر خویش برساند.

مفهوم حق حبس چیست؟

همانطور که در قسمت پیش توضیح داده شد حق حبس یعنی محبوس و مشروط کردن تمکین، توسط زوجه، به پرداخت کل مهریه به ایشان. به بیان ساده تر زن می تواند تمکین از شوهر خود را موکول به پرداخت کل مهریه به خویش نماید و این عدم تمکین او اسقاط کننده حق نفقه نیست.

نکته: در حالت نشوز زن (عدم تمکین زن از شوهر) دیدیم که زن مستحق دریافت نفقه نبود و به زن ناشزه نفقه تعلق نمی گرفت بنابراین حق حبس استثناء بر عدم استحقاق زن از دریافت نفقه است.

ماده 1085 قانون مدنی مقرر می دارد: «زن می تواند تا زمانی که مهریه به او تسلیم نشده است، از ایفای وظایفی که در قبال شوهر دارد امتناع کند، مشروط بر اینکه مهر او حال باشد و این امتناع مسقط حق نفقه نخواهد بود».

نکته: اگر بخشی از مهریه به زن تأدیه شود یا شوهر از دادگاه حکم به اعسار و تقسیط مهریه به نفع خویش دریافت دارد باعث زوال حق حبس زن نیست و باید کل مهریه به زن تأدیه شود تا حق حبس زن از بین برود. رای وحدت رویه شماره 708 مورخ 22/5/87 نیز مستند این استدلال است.

موارد زوال و سقوط حق حبس زن

موارد زوال و سقوط حق حبس عبارتند از:

در صورت دریافت کل مهریه توسط زن: اگر شوهر کل مهریه همسر خود را به ایشان پرداخت کند زن نمی تواند به حق حبس استناد نماید. بنابراین اگر ابتدائاً زن به حق حبس برای تمکین استناد نموده و در ادامه شوهر مهریه ایشان را پرداخت نماید حق حبس زن از بین می رود.

اگر مهریه مؤجل (مدت دار) باشد زن نمی تواند قبل از سررسید مهریه به حق حبس خود استناد نماید. بنابراین در جایی که بین زن و مرد مقرر شده است مرد مهریه را بعد از یک سال از تاریخ عقد نکاح پرداخت کند زن نمی تواند قبل از پایان یک سال به حق حبس استناد نماید.

نکته: در مهریه عندالاستطاعه برای زن حق حبس وجود ندارد.

3- اگر زن به اختیار خود از شوهرش تمکین کرده باشد دیگر نمی تواند از حق حبس استفاده نماید. بنابراین اگر زن و شوهر قبلاً به اختیار، رابطه زناشویی برقرار نموده باشند. حق حبس زن از بین می رود و دیگر نمی تواند برای عدم تمکین به این حق استناد نماید.

ماده 1086 قانون مدنی مقرر می دارد: «اگر زن قبل از اخذ مهر به اختیار خود به ایفاء وظایفی که در مقابل شوهر دارد قیام نمود دیگر نمی تواند از حکم ماده قبل {حق حبس} مع ذلک حقی که برای مطالبه مهر دارد ساقط نخواهد شد».

نمونه اظهار نامه تمکین

مخاطب محترم باسلام؛

در پاسخ به اظهارنامه شماره ......... مورخ .......... حضرت عالی دایر به درخواست تمکین به استحضار می رساند:

همانطور که مستحضرید بنده با شما در تاریخ ............. به موجب سند نکاحیه شماره .............. دفترخانه ازدواج ........... ازدواج دایم با مهریه ............ نموده ام. اکنون با استفاده از حق حبس، تمکین خود از شما را موکول به تأدیه کلیه مهریه به استناد ماده 1085 قانون مدنی می نمایم.

سؤالات متداول در زمینه تمکین

1-آیا می توان برای استفاده از حق حبس دادخواست داد؟

زن برای استفاده از حق حبس نیازمند ارائه دادخواست نیست. البته که می تواند در صورت درخواست تمکین از جانب همسر خویش طی اظهارنامه ای، استفاده از حق حبس خویش را به شوهر خود ابلاغ نماید. همچنین زن می تواند در پاسخ به طرح دادخواست تمکین در جلسه دادرسی یا طی لایحه ای ادعای استفاده از حق حبس را مطرح نماید.

2- اگر مرد به جبر و زور با زن رابطه زناشویی برقرار نماید حق حبس زن از بین می رود؟

خیر همانطور که گفته شد.

رضای زن در برقراری رابطه زناشویی شرط سقوط حق حبس ایشان است. البته که این عدم رضا در برقراری رابطه زناشویی را زن باید اثبات نماید و در صورت اثبات، زن همچنان از حق حبس برخوردار خواهد بود.

3- آیا برقرار شدن حق حبس نیازمند طرح دادخواست مطالبه مهریه است؟

خیر. صرف ادعا کفایت می کند.

4- اگر بین مرد و زن در برقراری و عدم برقراری رابطه زناشویی اختلاف پیش آید به گونه ای که زن مدعی عدم برقراری رابطه زناشویی و وجود حق حبس باشد و مرد مدعی برقراری رابطه زناشویی و اسقاط حق حبس باشد دادگاه چگونه عمل می کند؟

الف- اگر زوجه قبلاً ازدواج نکرده باشد و دوشیزه باشد به پزشکی قانونی جهت احراز بکارت و عدم برقراری رابطه جنسی معرفی می شود.

ب- در صورتی که زن قبلاً ازدواج کرده باشد و در حال انعقاد عقد نکاح دوم باکره نباشد دادگاه اوضاع و احوال را می سنجد اگر زن و مرد در زیر یک سقف زندگی مشترک می نموده اند بنابر ظاهر، به وقوع رابطه زناشویی حکم می شود مگر زن دلایل قوی بر عدم وقوع رابطه زناشویی تقدیم دادگاه نماید.

5- آیا در صورت اسقاط حق حبس می توان مطالبه مهریه کرد؟

بله . طرح دادخواست مطالبه مهریه ارتباطی به حق حبس ندارد.

منبع

دارالعدل راگا

ویرگول

الزام به تنظیم سند رسمی ملک

در مواردی پیش می آید که شخصی ملکی را خریداری نموده است و در قرارداد توافق نموده اند که در تاریخ معینی فروشنده در دفترخانه اسناد رسمی حاضر و سند ملک را به نام فروشنده تنظیم نماید ولیکن فروشنده در تاریخ تعیین شده در دفترخانه حضور پیدا نمی کند و این عدم حضور معمولاً به دلیل اختلاف حساب، افزایش قیمت ملک پس از قرارداد و ... می باشد که در این صورت خریدار برای این که بتواند از مزایای قانونی تنظیم سند به نام خود استفاده کند ناچار است با مراجعه به دادگاه و تشکیل پرونده به خواسته خود برسد.

شرایط و موارد مهم پرونده الزام به تنظیم سند رسمی ملک

برای تشکیل پرونده همراه داشتن مدارک احراز هویت از قبیل شناسنامه و کارت ملی الزامی می باشد.

حضور مالک (خریدار) یا وکیل وی ضروری است.

خواهان پرونده الزاماً باید ثبت نام ثنا را در سامانه انجام دهد و این کار در دفتر خدمات قضایی صورت می گیرد.

اصل مبایعه نامه ملک می بایست پیوست پرونده شود. البته لازم به ذکر است که دفاتر خدمات قضایی اصل مدارک را رؤیت و پس از اسکن، تصویر آن را برای پیوست نمودن پرونده ارسال نموده و اصل مدارک را عودت می نمایند.

در صورتی که شما با وکیل دادگستری قرارداد منعقد نمائید اصول مدارک را به ایشان ارائه و وکیل پس از مشاهده اصل مدارک کپی آنها را شخصاً برابر اصل نموده و اقدام به ثبت پرونده می نماید.

برای ثبت پرونده تنظیم سند رسمی ملک، می باید فرم تعیین ارزش منطقه ای ملک نیز تکمیل شود که این فرم از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به خواهان ارائه می شود که در آن اطلاعاتی از قبیل آدرس، پلاک ثبتی، مساحت، نوع ساخت ملک از قبیل سازه آهنی یا بتنی و ... خیابان و کوچه ای که ملک در آن واقع شده و ... وجود دارد.

پرداخت هزینه های دادرسی و اوراق قضایی از طریق دفاتر خدمات قضایی و به صورت الکترونیکی.

در صورتی که مطابق قرارداد و عرف معمول در جامعه، مبلغی از ثمن معامله (قیمت توافق شده) می باید از جانب خریدار و در زمان تنظیم سند به فروشنده پرداخت گردد، دادگاه ممکن است پس از احراز این شرط تنظیم سند را منوط به پرداخت باقی ثمن می نماید.

منبع

دارالعدل راگا

اخذ به شفعه

هر گاه دو نفر ملکی را به صورت شراکتی مالک باشند و یکی از شرکاءِ سهم خود از ملک را به دیگری بفروشد، شریک دیگر حق دارد با پرداخت مبلغی که خریدار پرداخت کرده، مالک سهم فروخته شده شود.

از آنجایی که شراکت نوعی ضرر است و اشخاص جامعه نیز تمایل دارند که به صورت مستقل مالک هر نوع مالی باشند لذا قانون گذار نیز راه حلی را برای فرار از شراکت پیش بینی نموده است تا در صورت جمع شرایطی، شراکت منحل و به صورت اجباری ملک مورد شراکت از حالت مشترک خارج و تنها یک فرد مالک آن باشد و در این صورت رضایت فروشنده و خریدار ملک مطرح و ملاک نیست.

الف) شرایط اخذ به شفعه

1) در مورد مال غیرمنقول صادق است مانند: زمین، خانه ویلایی.

2) قابلیت تقسیم را داشته باشد که این امر به وسیله کارشناس رسمی دادگستری در رشته امور ثبتی قابل تشخیص و احراز می باشد.

3) بین 2 نفر مشترک باشد، با توجه به این که قانون گذار قصد داشته ورود ضرر احتمالی به شریک را مرتفع نماید قید 2 نفر را مطرح نموده است. پس در صورتی که شرکاءِ بیش از 2 نفر باشند شرایط اخذ به شفعه فراهم نیست.

4) یکی از شرکاءِ سهم خود را به قصد بیع منتقل کند. همان طور که ملاحظه می شود صرفاً سهم انتقالی باید در قالب بیع (فروختن) باشد و چنانچه در قالب یکی دیگر از انواع معامله منتقل گردد این شرط حاصل نشده و اخذ به شفعه محقق نخواهد شد.

5) شریک دیگر می تواند و این حق را دارد که قیمتی را که مشتری داده است را به وی پرداخت نموده و مالک کل ملک شود.

6) حق شفعه فوری است و شریکی که این حق به او تعلق می گیرد (با جمع شرایط فوق) پس از اطلاع از فروش سهم الشرکه توسط شریک خود باید در مهلت زمانی که مدت آن را قاضی پرونده با توجه به عرف جامعه، در نظر می گیرد اقدام و قیمت را پرداخت نماید.

7) حق شفعه از امور مالی محسوب می شود و به همین دلیل نیز قابل اسقاط و صرف نظر کردن است.

8) حق شفعه پس از فوت شریکی که حق شفعه داشته است به وراث وی منتقل می شود.

ب) مراحل قانونی طرح دعوی اخذ به شفعه

1) با توجه به این که حق به شفعه باید به فوریت انجام شود به همین دلیل شخصی که می خواهد این عمل را انجام دهد باید به صورت قانونی و با ارسال اظهارنامه نیت و قصد خود را به خریدار و فروشنده اعلام نماید.

2) قیمت و مبلغی را که مشتری پرداخت کرده است را نیز می توان به حساب سپرد دادگستری واریز نمود.

3) در گام سوم تشکیل پرونده حقوقی نزد محاکم قضایی جهت اثبات مالکیت و معامله انجام شده بین مشتری و فروشنده و همچنین واریز قیمت معامله به حساب دادگستری و تنظیم سند به نام شخصی که حق شفعه را اعمال نموده است ضرورت دارد.

منابعی که برای نوشتن این مقاله استفاده شده است.

 دارالعدل راگا

https://ragalawyers.com

اجرت المثل ایام تصرف در تعریف لغوی عبارت است از:

اجرت: بهاءِ، ارزش، قیمت، مزد

مثل: شبیه، مانند

ایام تصرف: مدتی که ملک در اختیار شخص است.

تعریف حقوقی اجرت المثل ایام تصرف عبارت است از:

اجرت المثل ایام تصرف در حقوق شخص متصرف غیرقانونی در زمان تصرف خویش از ملک یا هر نوع مالی، می بایست ارزش و بهاءِ آن را به مالک یا مالکین پرداخت نماید.

برای مثال چنانچه شخصی بدون اجازه ملک دیگری را تصرف و از آن استفاده نماید مالک می تواند با تشکیل پرونده به صورت قانونی درخواست تعیین قیمت مدت زمان تصرف را مطرح نماید.

الف) شرایط و مراحل دعوا اجرت المثل ایام تصرف

1) مالک قانونی ملک یا وکیل و یا نماینده قانونی وی می تواند اقدام به تشکیل پرونده نماید و هیچ شخص دیگری حق طرح دعوی و پیگیری آن را ندارد.

2) مالک می بایست مدارک اثبات کننده مالکیت خود را که مهم ترین آن سند رسمی ملک می باشد را ارائه نماید.

3) مشخصات ملک از قبیل پلاک ثبتی و آدرس دقیق برای تقدیم دادخواست الزامی می باشد.

4) مشخصات متصرف غیرقانونی از قبیل نام، نام خانوادگی، نام پدر و نشانی دقیق محل اقامت متصرف (که در برخی مواقع محلی غیر از ملک مالک است) و دلیل تصرف شخص متصرف که ممکن است شهادت شهود باشد.

5) دادگاهی صلاحیت رسیدگی به پرونده را دارد که ملک غیرمنقول در حوزه قضایی آن واقع شده است.

برای مثال چنانچه شخصی ملکی را در اصفهان به صورت غیرقانونی تصرف نموده است فقط دادگاه حقوقی اصفهان صالح به رسیدگی می باشد حتی اگر مالک یا غاصب در شهر یا استان دیگری اقامت داشته باشد

ب) مراحل قانونی دعوای اجرت المثل ایام تصرف

1) مالک یا نماینده قانونی وی باید با رعایت موارد و مدارک ذکر شده به یکی از دفاتر خدمات قضایی در سطح کشور مراجعه و اقدام به تشکیل پرونده نماید.

2) دفاتر خدمات قضایی پس از تشکیل پرونده و اخذ هزینه های دادرسی و اوراق، پرونده را به صورت الکترونیکی به دادگاه محل وقوع ملک ارسال می نمایند.

3) دادگاه صالح در صورت کامل بودن پرونده، وقت رسیدگی تعیین و طرفین دعوی را جهت حضور در دادگاه دعوت می نماید.

4) برای اثبات مالکیت مالک، چنانچه ملک دارای سابقه ثبتی باشد، دادگاه از اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه استعلام به عمل می آورد تا مالکیت مالک برای دادگاه ثابت شود.

5) در صورت انکار متصرف به تصرف خود، دادگاه ممکن است از مالک بخواهد که شهود خود را در دادگاه حاضر نماید تا اظهارات خود را بیان کنند.

6) متصرف غیرقانونی چنانچه در جلسه دادگاه، قانونی بودن تصرفات خود را ثابت نکند دادگاه با توجه به نوع تصرف با تعیین کارشناس مربوطه اقدام به صدور قرار کارشناس می کند.

7) کارشناس به محل ملک مراجعه و پس از بازدید از آن و ملاحظه نوع تصرف و استفاده متصرف، ارزش و قیمت تصرفات را برآورد نموده و به دادگاه اعلام می نماید.

8) چنانچه نظر کارشناس مورد اعتراض طرفین واقع نشود، دادگاه با توجه به مبلغی که کارشناس تعیین نموده است، حکم به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف متصرف را به نفع مالک صادر می نماید.

منبع

موسسه حقوقی دارالعدل راگا