صفر تا صد خرید ملک در اسپانیا

خرید ملک در اسپانیا، چه برای خانه اصلی و چه برای خانه تعطیلات، احتمالا یکی از مهم ترین تصمیماتی است که در زندگی می گیرید. بازار املاک و مستغلات در اسپانیا برای گردشگران و سرمایه گذاران به همان اندازه جذاب است و چنین فرآیند خریدی به نسبت رایج است. جزئیات گاهی اوقات بسیار پیچیده است، این امر به ویژه اگر به عنوان یک خارجی با قوانین اسپانیا آشنا نباشید، صادق است. زیرا معاملات املاک دارای ویژگی های خاصی است که آنها را از فرآیندهای خرید در کشورهای دیگر متمایز می کند.

اولین چیزی که باید در نظر گرفت، هدفی است که ملک برای به دست آوردن آن (استفاده شخصی، سرمایه گذاری و غیره) انجام می شود. این سوال نه تنها برای ویژگی های ملک تعیین کننده است، بلکه مراحل لازم برای خرید و اخذ مدارک را نیز مشخص می کند.

هنگام خرید ملک در اسپانیا، ویژگی های خاص زیر باید در نظر گرفته شود:

بازار املاک و مستغلات از نظر کیفیت ساخت و ساز و پتانسیل سرمایه گذاری بسیار متفاوت است. برای تعیین اینکه آیا خرید به طور عینی منطقی است یا خیر، می توان از تجزیه و تحلیل فردی شی منفرد استفاده کرد. به عنوان نقطه شروع، می توان ملک را با املاک مشابه در همان منطقه مقایسه کرد. یک دفتر کارگزاری یا یک ارزیاب می تواند در این زمینه به شما کمک کند. ضرب المثل قدیمی «موقعیت، مکان، مکان» هنوز هم امروزی کاربرد دارد.

قیمت قابل مذاکره است. بازارهای املاک و مستغلات با کاهش قیمت ها، همانطور که در حال حاضر به دلیل بحران کرونا وجود دارد، اساساً به این معنی است که خریدار با توجه به قیمت و شرایط فردی موقعیت خوبی در مذاکره دارد. به این ترتیب امکان ارزیابی پیشاپیش شی مورد خرید توسط یک ارزیاب مستقل وجود خواهد داشت و از این طریق می توان در مورد قیمت درخواستی مذاکره کرد. به عنوان یک قاعده، قیمت های پیشنهادی حاشیه مذاکره 10٪ را ارائه می دهند.

گزینه های تامین مالی بانک های اسپانیایی گزینه های مالی مختلفی را برای خریداران احتمالی که در اسپانیا زندگی نمی کنند ارائه می دهند. همچنین بانک های خارجی مختلفی وجود دارند که خرید املاک و مستغلات را در اسپانیا تامین مالی می کنند. توصیه می‌کنیم در اسرع وقت از بانک‌های مختلف مظنه قیمت بگیرید، در حالت ایده‌آل زمانی که ملکی متناسب با نیاز خود پیدا کردید. پردازش تامین مالی می تواند چندین هفته یا حتی ماه ها طول بکشد و یک عامل زمانی ضروری است که باید در فرآیند خرید در نظر گرفته شود.

در فرایند خرید ملک در اسپانیا پس از اینکه ملکی را که می خواهید بخرید انتخاب کردید و موضوع تامین مالی احتمالی را روشن کردید، این املاک و نوع خاص ملک است که مسیر و ویژگی های فرآیند خرید بعدی را تعیین می کند.

روند گسترده یکسان است، اما بسته به نوع ملکی که می خواهید بخرید و اینکه آیا نیاز به تامین مالی خرید با وام رهنی دارید یا خیر، چندین تفاوت وجود دارد. صرف نظر از این عوامل، به عنوان یک خریدار خارجی می توانید پنج مرحله زیر را انتظار داشته باشید:

1: قبل از امضای هر قرارداد:

1. درخواست برای شماره شناسایی خارجی : NIE یک شماره شخصی، منحصر به فرد و انحصاری است که هر خارجی که ملکی در اسپانیا می خرد باید برای اهداف شناسایی داشته باشد. به درخواست شخص ذینفع توسط اداره کل پلیس اسپانیا صادر می شود. پیش نیاز این است که خارجی در وضعیت نامنظمی در اسپانیا نباشد و دلایل درخواست باید اعلام شود (مثلاً خرید ملک). این شماره را می توان از سفارت ها و کنسولگری های اسپانیا در خارج از کشور نیز دریافت کرد. در اسپانیا برای درخواست از قبل یک وقت قبلی لازم است. بسته به مرجع، زمان انتظار می تواند چندین هفته باشد.

فروشنده معمولاً از قبل یک NIE دارد، زیرا او موظف بود قبل از خرید ملک آن را دریافت کند. خریدار در صورت نداشتن باید برای آنها درخواست دهد. NIE برای انجام تعهدات مالیاتی مربوط به تحصیل و نگهداری یک ملک و همچنین به منظور ثبت خرید در ثبت زمین ضروری است. علاوه بر فرم تکمیل شده مناسب، یک شناسه/گذرنامه معتبر (کپی و اصل) و مدرکی مبنی بر پرداخت هزینه اداری برای درخواست باید ارائه شود.

پس از تخصیص NIE، لازم است آن را با استفاده از فرم 030 در اداره مالیات ثبت کنید. این به NIE وضعیت یک شماره مالیاتی NIF (Número de Identificación Fiscal) می دهد. این روش را می توان به صورت آنلاین توسط مشاور مالیاتی اسپانیایی شما انجام داد تا از قرار ملاقات های حضوری اضافی جلوگیری شود. در موارد فوری، یک NIF موقت می تواند صادر شود. یک مشاور مالیاتی اسپانیایی نیز می تواند به صورت آنلاین این روند را برای شما انجام دهد.

اگر قرار است ملک توسط یک شخص حقوقی (به عنوان مثال یک شرکت) خریداری شود، پس از درخواست برای NIE نماینده آنها، یک NIF نیز باید برای خود شرکت دریافت شود.

اگر در خارج از کشور زندگی می کنید، هنوز NIE ندارید و قصد خرید ملک در اسپانیا را دارید، اما نزدیک به محل زندگی خود سفارت یا کنسولگری ندارید، ساده ترین و معقول ترین کار این است که قدرت بدهید. وکالت به نفع یک نماینده در اسپانیا (خواه نماینده املاک، وکیل یا حسابدار شما باشد) تا بتوانند به موقع از طرف شما برای NIE درخواست دهند.

2. افتتاح حساب بانکی در اسپانیا:

اگر در حال خرید ملک در اسپانیا هستید، افتتاح حساب بانکی نه تنها برای تسهیل و تسریع در پرداخت قیمت خرید و هزینه های مختلف خرید اضافی، بلکه برای بعداً ضروری است. هزینه‌های جاری ملک را از طریق بدهی مستقیم پرداخت کنید: برق، آب، گاز یا مالیات محلی که معمولاً از حساب‌های خارجی قابل برداشت نیست.

افتتاح حساب بانکی را می توان شخصاً در هر شعبه بانک اسپانیایی انجام داد. الزامات و شرایط خاص بسته به بانک بسیار متفاوت است. NIE اجباری نیست، اما توصیه می شود. برخی از بانک های اسپانیا نیز به شما اجازه می دهند با استفاده از وکالتنامه حساب باز کنید. بنابراین اگر وکالتنامه ای برای جمع آوری NIE می دهید، توصیه می شود یک وکالتنامه بانکی مربوطه را نیز همراه داشته باشید. به این ترتیب، بدون نیاز به سفر به اسپانیا، هم می توانید NIE را از طریق نماینده خود دریافت کنید و هم یک حساب بانکی در اسپانیا باز کنید. همچنین توصیه می شود برای دسترسی به بانکداری آنلاین درخواست دهید تا بتوانید به راحتی حساب را از خانه مدیریت کنید.

3. وکالت:

در مرحله قبل از خرید، باید در مراحل اولیه بررسی کنید که آیا خودتان برای ثبت اسناد رسمی حاضر می شوید یا اینکه ترجیح می دهید این کار توسط یک نماینده مجاز انجام شود. اگر در اینجا وکالت دارید، وکالتنامه باید محضری باشد و در زمان امضای قرارداد خرید باید از نظر قانونی معتبر باشد. اگر این یک سند خارجی است، باید به درستی تصدیق شود (اگر از کشوری باشد که عضو کنوانسیون لاهه مورخ 5 اکتبر 1961 است: آپوستیل لاهه یا به سادگی "Apostille" یک شکل ساده شده از احراز هویت در معاملات اسناد بین المللی)، ترجمه تایید شده باید در همان زمان ارائه شود. امکان صدور چنین وکالتنامه ای در خارج از کشور در سفارت یا کنسولگری اسپانیا وجود دارد.

وکالتنامه باید توسط دفتر اسناد رسمی تأیید شود؛ برای مثال، صرف احراز هویت امضاها برای این منظور کافی نیست، یک فتوکپی خوانا از شناسنامه یا گذرنامه مدیر نیز باید به سند پیوست شود.

اگر قرار است ملک توسط یک شخص حقوقی (مثلاً یک شرکت) خریداری شود، روابط نمایندگی باید در دفتر اسناد رسمی مستند شود، یعنی شخص عامل باید ثابت کند که در چه سمتی عمل می کند: وکیل، امضاء مجاز، مدیر عامل منفرد یا مشترک. و غیره. ضمناً یک یادداشت محضری از ثبت تجاری مربوطه به سند پیوست کنید.

وکالتنامه باید در هر حال محفوظ بماند، زیرا هم برای ثبت محضری قرارداد خرید و هم برای انجام تشریفات قبل یا بعد از امضا لازم است.

فاز 2: بررسی دقیق املاک و مستغلات:

بررسی اسناد مربوطه

اکیداً توصیه می‌شود که اسناد ملکی قبل از امضای هر قراردادی توسط یک وکیل املاک (که از نظر فنی "دقت دقیق" نامیده می‌شود) بررسی شود. به عنوان بخشی از این فرآیند، اسناد مختلف مربوط به ملک (که در اصطلاح تجاری «هدف» نامیده می‌شود) جمع‌آوری و بررسی می‌شود تا ویژگی‌های واقعی و حقوقی آن با جزئیات هر چه بیشتر مشخص شود و در صورت لزوم، برای پشتیبانی از مذاکرات با فروشنده.

مدارک اصلی که باید دریافت و بررسی شود به شرح زیر است:

1. عصاره دفتر املاک: عصاره دفتر املاک نشان می دهد که چه کسانی مالک ملک هستند و چه اجرت المثل و مالیاتی بر آن ملک وجود دارد. این سند اصلی هر بازرسی قبل از خرید ملک است. بدون مشاهده عصاره ثبت زمین، هیچ تعهدی در مورد خرید بعدی وجود ندارد.

2. اسناد رسمی ملک: اسناد گذشته (به ویژه سند مالکیت او) را از فروشنده بخواهید. گاهی اوقات اینها تمایلی به انتشار ندارند، اما بازرسی همیشه ضروری است، از جمله برای تأیید توصیف دقیق ملک، خطوط ملک، حق ارتفاق، اظهارنامه ساختمان و غیره.

3. کاداستر: اطلاعات کاداستر (به ویژه مساحت قطعه ثبت شده و حدود ملک) باید همیشه با اطلاعات ثبتی املاک مقایسه شود. زیرا در اسپانیا مرتباً اتفاق می افتد که این دو با هم مطابقت ندارند، زیرا آنها پایگاه های داده مستقلی هستند که در سال های اخیر بیشتر و بیشتر هماهنگ شده اند.

4. پروتکل های جامعه مالکان: اگر ملک بخشی از جامعه مالکان (ساختمان مسکونی، شهرنشینی یا مجتمع املاک) باشد و عناصری وجود داشته باشد که همه اعضای جامعه به طور متناسب مالک آن هستند (استخر، باغ، آسانسور، تراس، و غیره)، بسیار توصیه می شود که آخرین دقایق جامعه مالکان را بررسی کنید. توافقات و تصمیمات مهم جامعه مالکان را می توان از اینها استخراج کرد. به عنوان مثال، می‌توانید بفهمید که آیا هزینه‌های فوق‌العاده معلق است، آیا بدهکاران متخلف وجود دارند یا دادگاه‌های علنی.

5. گواهی شهرسازی: این گواهی که توسط ادارات شهرسازی شهرداری ها صادر می شود، اطلاعاتی در مورد مشخصات شهری ملک و به ویژه طبقه بندی شهری قطعه (شهری، روستایی و ...) و قابلیت ساخت آن ارائه می کند.

6. گواهی بدهی به اتحادیه مالکان: اگر ملک جزء انجمن مالکین (ساختمان، شهرسازی یا مجتمع املاک) باشد، رئیس یا دبیر/مدیر انجمن مالکان باید گواهی مبنی بر اینکه فروشنده است صادر کند. در موافقت با پرداخت هزینه های جامعه جامعه مالکان تا به امروز. زیرا خریدار در قبال بدهی مالک یا مالکان قبلی حداکثر تا سه سال از تاریخ خرید ملک در مقابل جامعه مالکان مسئول است.

7. گواهی بدهی های مالیاتی فروشنده: بررسی اینکه مالک در مورد پرداخت مالیات بر دارایی (IBI) به روز است، مهم است زیرا ملک در قبال این بدهی ها مسئول است.

8. مجوز اجاره توریست: در صورتی که ملک دارای مجوز اجاره توریستی باشد و خریدار قصد ادامه این فعالیت را داشته باشد باید بررسی شود که آیا مجوز موجود قابل انتقال به مالک جدید است یا خیر. مقررات اداری مجوز در هر شهر و منطقه خودمختار متفاوت است.

اگر قبلاً مجوز اجاره توریستی ندارید و قصد دریافت آن را دارید، بهتر است از قبل یک مطالعه شهرسازی انجام دهید تا بررسی کنید که آیا ملک مورد نظر برای استفاده به عنوان اقامتگاه توریستی مطابق با طرح شهر مناسب است یا خیر.

9. پروانه بهره برداری: در مورد اشیایی که برای یک فعالیت اقتصادی خاص در نظر گرفته شده است، که خریدار قصد دارد پروانه بهره برداری موجود را برای محل تحویل بگیرد، قابلیت انتقال پروانه باید بر اساس مقررات محلی مربوطه بررسی شود.

10. پروانه ساختمانی: در صورتی که قصد تملک قطعه زمینی باشد که در آن ساخت و ساز غیرقانونی صورت گرفته است (ساختمانهای اصلی و فرعی مانند استخرها) و مهلت هنوز به پایان نرسیده باشد.

11. کتاب ساختمان: برای ساختمان های جدیدتر مشمول مقررات فنی ساختمان (CTE). این کتاب از جمله شامل توضیحات ساختمان و اجزای آن، قوانین استفاده، حفاظت و نگهداری و همچنین قوانین رفتاری در مواقع آسیب یا شرایط اضطراری و همچنین خلاصه ای از ضمانت نامه است. ارائه شده توسط مالکان در رابطه با کیفیت کار متخصصینی که بر روی ساختمان درگیر کار می کنند و مواد مورد استفاده آنها.

مرحله 3: تهیه و امضای قراردادهای خصوصی:

اول از همه، باید تأکید کرد که قراردادها همیشه دارای محتوایی نیستند که عنوان آنها نشان داده شده است. محتوای واقعی از خود تعیین نیست، بلکه از کل بندهای قرارداد ناشی می شود. از نظر عملی، این بدان معنی است که از دیدگاه حقوقی، انواع مختلفی از قراردادهای اختیار و رزرو وجود دارد که به راحتی قابل تشخیص هستند، اما در عمل اغلب قراردادهای مختلط وجود دارد که ویژگی های مختلف انواع مختلف قرارداد را با هم ترکیب می کند. . انواع اصلی قرارداد برای خرید ملک در زیر ارائه شده است:

1. قرارداد رزرو:

زمانی که خریدار ملکی را مشاهده کرده است و به نظر می رسد که انتظارات او را برآورده می کند، اما می خواهد ابتدا اسناد ملک را بررسی کند و احتمالاً قبل از خرید، قیمت را بررسی کند، معمولاً برای نماینده پیشنهاد امضای قرارداد رزرو می شود. "اموال را از بازار خارج کنید" برای مدت معینی.

محتوای این قرارداد در موارد فردی می تواند بسیار متفاوت باشد. اساساً هدف آن اثبات علاقه خریدار به ملک و رزرو آن در تاریخ معین است. در این مدت، قرارداد پیش پرداخت مربوطه یا مستقیماً قرارداد خرید باید امضا شود.

اکیداً توصیه می شود که یک وکیل قرارداد رزرو را به دقت بررسی یا تنظیم کند، زیرا در عمل این قرارداد به راحتی می تواند به عنوان یک قرارداد اولیه یا حتی یک قرارداد پیش پرداخت با عواقب اقتصادی مشخص برای طرفین تعبیر شود (در این موارد خریدار اجرا می کند. در صورت عدم توافق نهایی در مورد شرایط فروش، از دست دادن ریسک سپرده سپرده شده به عنوان ذخیره).

2. قرارداد پیش پرداخت:

وقتی خریدار در مورد ملک خاصی تصمیم می گیرد، قبلاً روی قیمت توافق شده است و قرار است ودیعه پرداخت شود، این نوع قرارداد منعقد می شود.

2. 1. قرارداد پیش پرداخت (Contrato de arras confirmatorias o de señal):

در قرارداد پیش پرداخت مبلغی که خریدار به عنوان پیش پرداخت می پردازد و تعهد وی به پرداخت موجودی در بازه زمانی معین ذکر شده است. ویژگی اساسی این قرارداد این است که نمی توان آن را به صورت یک طرفه فسخ کرد. شخص سپرده گذار یا دریافت کننده آن می تواند درخواست اجرای قرارداد (تکمیل بیع) کند. با پیش پرداخت، فرآیند خرید به اصطلاح شروع شده است.

جمله بندی قابل فهم این قرارداد از این جهت مهم است که به راحتی می توان آن را با انواع دیگر قراردادها اشتباه گرفت. این نوع قرارداد به ویژه زمانی توصیه می شود که طرفین بخواهند طرف مقابل را از خودداری از خرید جلوگیری کنند. مبلغ سپرده در اسپانیا معمولا بین 5 تا 10 درصد قیمت خرید است. معمولاً مهلتی برای پرداخت مانده قیمت خرید تعیین می شود که برای طرفین لازم است کلیه مدارک مورد نیاز برای امضای سند فروش (از جمله هرگونه تأمین مالی در صورت وجود) را به دست آورند.

2.2. قرارداد جریمه (Contrato de arras penitenciales):

این قراردادی است که در آن خریدار که قبلاً ملک را دیده و تصمیم به خرید آن به قیمت معینی گرفته است، مبلغ مشخصی را به فروشنده می پردازد، اما هر دو طرف این اختیار را دارند، بدون اینکه دلیلی برای خودداری از فرآیند خرید ارائه کنند. یعنی نفروشیم یا نخریم.

اگر این خریدار باشد که از خرید امتناع کند، سپرده را از دست می دهد. اگر فروشنده از معامله منصرف شود، باید دو برابر مبلغ را برگرداند. این نتیجه به صراحت در ماده 1454 قانون مدنی اسپانیا تنظیم شده است. این نوع قراردادی است که بیشتر در عمل استفاده می شود. از یک طرف، امکان لغو فرآیند خرید را فراهم می کند و از سوی دیگر، شامل محدودیت ریسک است، زیرا پرداخت جریمه محدود به مبلغ پرداخت شده به عنوان سپرده (در مورد فروشنده، دو برابر این مبلغ است).

لازم به ذکر است که همیشه در واقع پرداخت جریمه به معنای فنی صرفاً به این دلیل نیست که در قرارداد به این عنوان ذکر شده است. بنابراین همیشه لازم است که محتوای خاص قرارداد بررسی شود.

2.3. قرارداد با بند غرامت (Contrato de arras penales):

در این نوع قرارداد، طرفین بر سر شرط جریمه ای توافق می کنند که بر اساس آن، در صورت نقض قرارداد، مبلغ معینی خسارت پرداخت می شود. اگر یکی از طرفین مفاد قرارداد را نقض کند، بند مجازات اعمال می شود و طرف متخلف باید غرامت طرف دیگر را جبران کند.

بسیار مهم است که در قرارداد به صراحت بیان شود که این یک بند جریمه واقعی است، در غیر این صورت به راحتی می توان آن را با وثیقه جریمه توضیح داده شده در نکته قبل اشتباه گرفت. به عنوان مثال، طرفین می توانند در قرارداد توافق کنند که مهلتی را رعایت کنند که تا آن زمان فروشنده موافقت کند که سند فروش را در دفتر اسناد رسمی امضا کند. در صورت عدم رعایت این مهلت، قرارداد نقض شده تلقی می شود و بند جریمه اعمال می شود. در عین حال، طرفین همچنان می توانند اجرای قرارداد را مطالبه کنند، زیرا این بند به هیچ یک از طرفین حق انصراف نمی دهد.

3. قرارداد اختیار خرید:

قرارداد اختیار خرید یک قرارداد مقدماتی است که از طریق آن فروشنده (اختیار دهنده) اختیار انحصاری تصمیم گیری در مورد انعقاد قرارداد خرید را به خریدار (اختیار گیرنده) می دهد. سپس خریدار می تواند به طور یکجانبه تصمیم بگیرد که آیا قرارداد فروش را در مدت معینی که در قرارداد مشخص شده و تحت شرایط خاصی منعقد کند یا خیر.

خریدار باید به صورت کتبی به فروشنده در مدت توافق شده قراردادی اطلاع دهد (فرم کتبی به دلایل اثباتی به شدت توصیه می شود) که قصد دارد از حق اختیار خود استفاده کند. اگر سند فروش واقعی فقط پس از انقضای مهلت امضا شود ضرری ندارد. اطلاع از استفاده خریدار از حق اختیار در مهلت مقرر برای اعتبار قانونی قرارداد خرید کافی است.

حق اختیار خرید اغلب در قرارداد اجاره ادغام می شود. این ابزار قانونی می تواند برای مستاجران بسیار جالب باشد، زیرا از این طریق خرید ملکی را که از قبل می شناسند تضمین می کنند و (در صورت توافق) حتی هزینه های اجاره ای که تاکنون پرداخت شده است را می توان از قیمت کسر کرد. توصیه می شود قرارداد اختیار خرید را در دفتر اسناد رسمی امضا کنید تا حق اختیار در دفتر ثبت شود و اثر حفاظتی آن در برابر اشخاص ثالثی که قصد تملک ملک را دارند تضمین شود.

4. قرارداد فروش خصوصی:

همچنین امکان انعقاد قرارداد خرید خصوصی که در آن کلیه شرایط واگذاری توافق شده و مهلتی برای محضر قرارداد خرید تعیین شده باشد، برای طرفین قرارداد وجود دارد. هدف قرارداد معمولاً انتقال مالکیت تنها زمانی است که سند اسناد رسمی امضا شود. در این مورد، قرارداد باید با دقت خاصی تنظیم شود، به عنوان مثال برای توصیف دقیق و کامل موضوع. بر این اساس، بررسی کلیه اسناد مربوط به ملک باید از قبل انجام می شد. در اینجا به ویژه احتیاط لازم است زیرا در اسپانیا مالکیت ملک را می توان با یک قرارداد خرید خصوصی (عنوان) منتقل کرد اگر انتقال مالکیت صورت گیرد (روش)، دومی معمولاً با امضای سند فروش محضری اتفاق می افتد.