در قرارداد مشارکت در ساخت، صاحبان خانه های کلنگی و قدیمی، ملک خود را در اختیار سازندگان (مجریان طرح) قرار می دهند تا آن ها با سرمایه خود به ساخت آپارتمان جدید مبادرت کنند. تعیین موارد قانونی که باید در این عقد درج شود، چگونگی انتقال سند و روش حل و فصل اختلاف از مواردی است که باید در قرارداد همکاری در ساخت بین طرفین مالک و سازنده مشخص شود.
با گذشت زمان به خصوص در کلان شهرها، ساختمان ها رو به فرسایش می‌روند که این امر سبب می شود که مالکین به فکر تخریب ساختمان قبلی و احداث آپارتمان جدید بیفتند. اما ممکن است مالکین، سرمایه اولیه برای ساخت آپارتمان را نداشته باشند که در این صورت، باید مالک به سازنده ها یا مجریان طرح مراجعه نموده تا آن ها با هزینه خود اقدام به ساخت آپارتمان های جدید کرده و در آپارتمان نهایی با مالکین شریک شوند.
برای اینکه روابط بین مالک و سازنده به درستی تنظیم شود و در چارچوبی قانونی قرار بگیرد، بایستی طرفین، قراردادی به نام قرارداد مشارکت در ساخت منعقد نمایند. دلیل لزوم انعقاد چنین قراردادی این است که اولا، از بروز اختلافات بعدی که ممکن است بین آن ها رخ دهد جلوگیری به عمل می آید ، ثانیا، در صورت بروز اختلاف، طرفین این امکان را دارند که با استناد به قرارداد مشارکت در ساخت، بتوانند دعوی مربوط به آن را در مراجع قضایی پیگیری نمایند.
چنانچه با امر مشارکت در ساخت رو به رو هستید؛ در این مقاله با همراه ما باشید، چرا که به موضوعاتی همچون تعریف قرارداد مشارکت در ساخت، موارد قانونی مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت، چونگی انتقال سند، حل اختلافات این قرارداد از طریق داوری و به دانلود نمونه قراداد مشارکت در ساخت خواهیم پرداخت.
قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
بازسازی و نوسازی بافت های فرسوده از اهداف مالکین ساختمان های کلنگی است. از جمله عقود پرکابرد و پر سود برای مالکین و سازندگان می‌توان به قرارداد مشارکت در ساخت اشاره کرد. عقد مشارکت در ساخت از جمله قراردادهای خصوصی است که در ذیل ماده 10 قانون مدنی قرار می گیرد؛ این عقد از ترکیب چند عقد معین تشکیل شده است.
در عقد مشارکت در ساخت مالک یا مالکین سرمایه خود را که همان ملک است و می تواند زمین یا خانه کلنگی باشد در اختیار شخص یا اشخاصی دیگر به عنوان سازنده قرار می دهند در نتیجه سازندگان با هزینه خود اقدام به ساخت آپارتمان مطابق با قرارداد منعقده بین طرفین می کنند و در آخر، طرفین در آپارتمان احداثی شریک می شوند.
حتما بخوانید: استعلام قرارداد املاک با کد ملی
موارد قانونی مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت
در قرارداد مشارکت در ساخت منعقد شده بین مالک و سازندگان، بایستی تعهدات طرفین و ضمانت اجرای عدم انجام آن ها، مدت قرارداد، موضوع دقیق قرارداد، آورده های دو طرف، نسبت سهم طرفین (سهم الشرکه)، تمام هزینه ها و ... به طور دقیق ذکر شود تا روند فعالیت آن ها مسیر قانونی داشته باشد و از اختلافاتی که ممکن است بین طرفین پیش بیاید جلوگیری شود.
تعهدات مالکین:
تقدیم ملک و ذکر جزییات مربوط به آن، تعهد اصلی مالک است. علت تاکید بر ذکر جزییات و ویژگی های مربوط به ملک این است که تعیین ارزش گذاری این آورده با مالک بوده است و اگر به درستی انجام نشود، سبب بروز اختلافاتی بین طرفین شده که در تعیین تکلیف و فسخ قرارداد بسیار مؤثر خواهد بود.
تعهدات سازندگان(مجری طرح):
سازندگان وظیفه ی پیشبرد پروژه ساختمانی، پرداخت هزینه ها و اداره پروژه را دارند. بنابراین نسبت وضوح تعهدات سازندگان در این عقد نسبت به تعهد مالک بسیار کمتر است؛ بنابراین ذکر دقیق هزینه ها، از بروز اختلافات بعدی که ممکن است به وجود آید جلوگیری به عمل می آورد.
این هزینه ها شامل هزینه های ساختمانی پروژه، هزینه های اداری، هزینه بلاعوض که مربوط به اجاره بهای ملکی است که مالکین در زمان ساخت در آن سکونت خواهند کرد ( زیرا معمولا ملکی که مالکین در آن سکونت دارند در این عقد به عنوان آورده تقدیم می شود)، پرداخت تمامی جرائم مربوط به ملک مانند کمسیون ماده 100، هزینه شهرداری ها و ... است.
مدت قرارداد:
مدت زمان اجرای قرارداد از زمان اخذ مجوز ساخت و بهره برداری و تحویل باید به صورت کاملا دقیق ذکر شود که شامل تاریخ روز ماه و سال است. همچنین، مالکین نیز موظف هستند زمان تحویل ملک به سازنده را در قرارداد به طور کامل مشخص کنند.
نسبت سهم طرفین:
اصطلاحا به سهم هر یک از طرفین در عقود مشارکت در ساخت سهم الشرکه می گویند. در قرارداد، بایستی سهم مالک از کل ملک مشخص بشود. معمولا نحوه تعیین سود در این عقود به صورت 55 درصد برای مالک و 45 درصد برای سازنده است، اما به طور کلی تعیین میزان سهم طرفین براساس توافق آن ها بوده که این موضوع از مواردی مانند عرف نیز اثر خواهد گرفت.
تعیین ارزش گذاری ملک در تعیین سهم طرفین بسیار اثر گذار، است بنابراین بهتر است از نظر متخصصین یا کارشناسان برای تعیین ارزش ملک استفاده شود تا از بروز اختلافات بعدی جلوگیری به عمل آید. در صورتی که در میزان ارزش آورده یکی از طرفین اشتباهی صورت بگیرد، در این صورت طرف زیان دیده می تواند با استناد به خیار غبن، قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ نماید، البته این در صورتی است که اسقاط کافه خیارات از قبل صورت نگرفته باشد.
بیشتر بخوانید: حق فسخ قرارداد
چگونگی انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت
نحوه انتقال سند و سهم سازنده در قرارداد های مشارکت در ساخت توسط مالک، یکی از موضوعات بسیار مهم در این قراردادها است. انتقال سند در این قراردادها براساس سه حالت رخ خواهد داد :
حالت اول
براساس توافق بین مالک و سازنده، آورده ابتدا به سازنده منتقل می شود و بعد از آن بر مبنای چک تضمینی که به مالک داده می شود، در انتهای عملیات ساخت، ملک نهایی براساس، سهم الشرکه به مالک منتقل می شود که انجام این روند براساس توافق، ممکن است به صورت عکس باشد.
حالت دوم
در این حالت، ممکن است طرفین انتقال سند را منوط به انجام مراحل کنند. به این صورت که طرفین توافق می کنند با انجام مراحل هر بخش، مثلا با اتمام اسکلت بندی ساختمان، دو دانگ طی تنظیم سند رسمی به سازنده منتقل شود.
حالت سوم
در این مرحله مالک به سازنده یک وکالت بلاعزل می دهد. سازنده به عنوان طرف دوم قرارداد با رسیدن پروژه به مرحله مشخصی با استفاده از این وکالت، اقداماتی در جهت تنظیم سند رسمی انجام خواهد داد.
بیشتر بخوانید: پیگیری صدور سند مالکیت
حل و فصل اختلافات از طریق داوری در قرارداد مشارکت در ساخت
بروز اختلاف و راه فصل آن، موضوع بسیار مهمی در تمامی انواع قرارداد است که باید به آن پرداخته شود. لذا طرفین بایستی برای چنین مسائلی تدابیری از قبل در نظر بگیرند. یکی از شیوه های حل و فصل اختلافات که اخیرا بسیار مرسوم شده است، حل و فصل اختلافات مرتبط با قراردادها از طریق داوری است.
در قراردادهای مشارکت در ساخت بهتر است که طرفین قرارداد در هنگام انعقاد عقد، ذیل یکی از بندها مشخص کنند که کلیه اختلافات مربوط به این قرارداد از طریق داوری حل و فصل شود. همچنین نام داور را به صورت صریح در قرارداد ذکر کنند ، اختیارات او را تعیین کنند و برای طرفین مشخص نمایند که رای صادره از این داور یا دیوان داوری برای طرفین لازم الاجرا خواهد بود.
بیشتر بخوانید: داوری در دعاوی حقوقی
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
دسترسی قبلی طرفین قرارداد به متن یک نمونه قرارداد مشارکت در ساخت سبب می شود که مخاطبین با آگاهی قبلی درباره شیوه نوشتن و تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت اقدام به انعقاد قرارداد همکاری در ساخت کنند . در ادامه مطالب به یک نمونه متن قرارداد مشارکت در ساخت اشاره کرده ایم که طرفین قرارداد می توانند بر اساس توافقات خود مفاد قرارداد و بند های آن را تغییر دهند.
ماده 1
نظر به اینکه، آقا……………… فرزند ……………… به شناسنامه شماره ………….. صادره از ……………… ساکن ………………(که از این پس طرف اول قرارداد نامیده خواهد شد). مالک پلاک فرعی ……………… از اصلی ……………… اراضی ……………… بخش ………………واقع در ……………… است و قصد احداث بنا در پلاک مذکور را دارد و نظر به اینکه آقا……………… فرزند ……………… به شناسنامه شماره ……………… صادره از ……………… ساکن ………………(که از این پس طرف دوم قرارداد نامیده خواهد شد) امکاناتی مالی لازم را جهت احداث بنا در ملک موصوفه دارد، به منظور احداث بنا در پلاک مذکور و شرکت در عرصه و اعیان پلاک مزبور این قرارداد بین طرفین منعقد شد.
ماده 2
ارزش عرصه در تاریخ عقد قرارداد معادل ……………… ریال (…………………………تومان) برآورد شده و به توافق هر دوطرف قرارداد رسیده است.
ماده 3
مقرر شد طرف دوم بنایی با مشخصات و طبق نقشه‌ای که طرفین بر آن توافق کردند و جزء لاینفک آن است و به امضای طرفین رسیده، در پلاک موضوف احداث کند.
تبصره 1- طرف دوم مکلف است بنا را دقیقا بر مبنای پروانه شهرداری و نقشه‌های مصوب احداث نماید.
تبصره 2- طرف دوم مکلف است کلیه ضوابط و قوانین مربوط به عملیات ساختمانی و اصول ایمنی را رعایت کند و طرف اول در این خصوص مسئولیتی ندارد.
ماده 4
طرف دوم مکلف است فتوکپی کلیه اسناد هزینه را اعم از اسناد خرید اجناس یا دستمزدها امضا کرده در پایان هر هفته در اختیار طرف اول قرار دهد. همچنین مکلف است صورت حسابی در دو نسخه ترتیب دهد و در پایان هر هفته نسخه ثانی صورت حساب را امضا کرده در اختیار طرف اول بگذارد. مدارک و صورت حساب های مذکور ملاک محاسبات و روابط مالی طرفین خواهد بود.
5ماده
پس از آن که هزینه های انجام شده از جانب طرف دوم طبق مدارک ماده 4 به ارزش عرصه(طبق ماده 2) بالغ شده مابقی هزینه ساختمان تا اتمام بنا بالمناصفه پرداخت خواهد شد. به این منظور طرفین حساب جاری مشترکی در بانک ……………… افتتاح کرده‌اند که برداشت از آن با دو امضا انجام می‌شود. طرفین مکلفند کلیه وجوهی را که برای مصرف در ساختمان لازم است به این حساب واریز کنند و کلیه پرداخت ها را نیز از این حساب انجام دهند.
6ماده
طرف دوم مکلف است بنا را مبنای برنامه زمان‌بندی شده‌ای که به عنوان ضمیمه شماره 2 این قرارداد به امضای طرفین رسیده احداث کند.
7ماده
پس از اتمام بنا، طرف اول مکلف است نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال دو دانگ مشاع از ملک(اعم از عرصه و اعیان) به طرف دوم اقدام کند.
تبصره 1- کلیه هزینه های لازم برای تنظیم سند رسمی انتقال (اعم از مالیات‌ها و عوارض و جرایم و هزینه تفکیک و غیره) بالمناصفه پرداخت خواهد شد.
تبصره 2- انتقال رسمی ظرف شصت روز از تاریخ صدور گواهی پایان ساختمان باید انجام شود.
8ماده
طرف اول در صورت تخیر در ایفای تعهد موضوع ماده 7 مکلف است بابت هر روز تاخیر مبلغ ……………… ریال به طرف دوم بپردازد. پرداخت این وجه مسقط تعهد طرف اول نخواهد بود و انتقال سه دانگ باید انجام شود.
9ماده
در صورت بروز اختلاف در تفسیر یا اجرای این قرارداد آقا……………… به نشانی ……………… ……………………………………………….. که ضمن قبول داوری این قرارداد را امضا کرده اند، در خصوص مورد به عنوان داور دارای حق صلح و سازش اظهارنظر خواهند کرد و رای ایشان برای طرفین قطعی و لازم الاجرا و غیر قابل اعتراض است.
10ماده
این قرارداد که مشتمل بر ده ماده و چهار تبصره است در تاریخ ……………… در ……………… بین طرفین امضا و مبادله شد. تعداد نسخ سه نسخه هر نسخه در ……………… صفحه و با اعتبار واحد است.
امضای طرف اول قرارداد......... امضای طرف دوم قرارداد.........امضای داور........
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
نویسنده:دینا
حجم:273
دانلود فایل
در ادامه بخوانید: شروط باطل کننده قرارداد
برای دریافت اطلاعات بیش تر در خصوص قرارداد مشارکت در ساخت در کانال مشاوره حقوق قراردادها و عقود عضو شوید یا پیج حقوقی دینا را در اینستاگرام دنبال کنید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند با ارائه خدماتی در زمینه قرارداد مشارکت در ساخت به سوالات شما عزیزان پاسخ دهند.
سوالات متداول
1- منظور از قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
قرارداد مشارکت در ساخت به منظور ساخت آپارتمان های جدید بین مالک و سازنده منعقد می شود که شرایط انعقاد این عقد در متن مقاله توضیح داده شده است.
2- چه مواردی باید در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر شود؟
در قرارداد مشارکت در ساخت بین مالک و سازنده بایستی تعهدات طرفین و ضمانت اجرای عدم انجام آن ها، ...در قرارداد ذکر شود که در متن مقاله به تفصیل به توضیح مواردی که بایستی در قرارداد درج شوند پرداخته ایم.
3- اختلافات در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه حل می‌شود؟
حل اختلاف از طریق داوری در قرارداد مشارکت در ساخت از شیوه های حل اختلاف در این سری قراردادها است؛ که در متن مقاله چگونگی درج شرط داوری در قرارداد را به طور کامل توضیح داده ایم.