بر اساس قانون مدنی، عقد اجاره، عقدی لازم است و هر یک از طرفین قراداد، باید بدان پایبند باشند. با این حال، در مواردی، مستاجر، می تواند قبل از گرفتن ملک، اقدام به فسخ قرارداد اجاره نماید. وجود عیب در عین مستاجره، عدم تحویل آن، تخلف از شرط فعل در عقد اجاره، از مواردی است که می تواند، موجب فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل شوند.
همانطور که همه ما می دانیم، قرارداد اجاره، یکی از پر کاربردترین قراردادهایی است که افراد با آن سر و کار دارند. موضوعات مختلفی در قرارداد اجاره، باعث ایجاد چالش، ذبین موجر و مستاجر می شود. قرارداد اجاره، از جمله قراردادهای لازم است، یعنی، بر هم زدن آن، به آسانی، ممکن نیست، مگر اینکه یکی از موجبات فسخ یک طرفه یا رضایت دو طرف، وجود داشته باشد.
اما گاهی، وقوع مواردی پس از عقد اجاره و قبل از گرفتن ملک، سبب ایجاد مشکلاتی برای مستاجر می شود. به همین دلیل، مستاجر، مایل است، قبل از گرفتن عین مستاجره، اقدام به فسخ قرارداد اجاره نماید. در قانون، مواردی پیش بینی شده است که مستاجر بتواند، اقدام به فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل نماید.
از این رو، در این مقاله، به بررسی موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل، از جمله، وجود عیب در عین مستاجره، عدم تحویل آن، وجود حق فسخ و تخلف از شرط فعل در عقد اجاره می پردازیم. چنانچه سوالاتی پیرامون فسخ قرارداد اجاره قبل از گرفتن عین مستاجره دارید، با ما همراه باشید.
موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل
عقد اجاره، عقدی لازم است. لازم بودن یک عقد، به این معنا است که جز در مواردی که شرایط قانونی فسخ قرارداد وجود دارد، طرفین، نمی توانند، اقدام به فسخ و برهم زدن یک جانبه معامله نمایند و فسخ قرارداد، تنها در صورت رضایت دو طرف، امکان پذیر است. از موارد قانونی فسخ قراردادها به طور کلی، می توان به وجود خیارشرط، وجود سایر خیارات قانونی، وجود شرایطی که قانون گذار برای فسخ یک معامله پیش بینی کرده است، اشاره نمود.
گاهی پیش می آید که مستاجر، مایل است قبل از گرفتن عین مستاجره، اقدام به فسخ قرارداد اجاره نماید. فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل، از جمله مواردی است که مورد توجه قانون گذار بوده و از همین رو، اقدام به بیان موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل، در قانون کرده است. موارد فسخ قرار داد اجاره پیش از تحویل و قبل از گرفتن ملک توسط مستاجر، شامل موارد زیر می باشد:
وجود و پیش بینی حق فسخ، برای طرفین قرارداد
وجود عیب در عین مستاجره یا ملک
عدم تحویل عین مستاجره یا ملک
تخلف از شرط فعل در عقد اجاره
حتما بخوانید: فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر
وجود عیب در عین مستاجره
در قسمت قبل، در خصوص فسخ قرارداد اجاره، از سمت مستاجر، قبل از گرفتن عین مستاجره، توضیح دادیم. یکی از موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل، معیوب بودن و وجود عیب در عین مستاجره است. این مورد، از موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل، و قبل از گرفتن عین مستاجره، می باشد.
طبق مقدمه بالا، این مورد، ناظر بر موقعیتی است که معلوم شود، در مال مورد اجاره، در حین اجاره، عیبی وجود دارد. از زمان انعقاد عقد قرارداد اجاره، تا زمان تحویل ملک توسط موجر به مستاجر، در صورتی که عیب و نقصی در عین مستاجره به وجود بیاید، مستاجر می تواند، اقدام به فسخ قرارداد اجاره کند. شرایط عیب موجب فسخ، در ماده 479 قانون مدنی مشخص شده است.
ماده 479 قانون مدنی اشعار می دارد: "عیبی که موجب فسخ اجاره می شود، عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد." البته، اگر موجر، رفع عیب کند، به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد، مستاجر، حق فسخ ندارد.
بیشتر بخوانید: فسخ قرارداد اجاره قبل از پایان مدت اجاره
وجود حق فسخ
حق فسخ، از جمله مواردی است که وجود آن در قراردادها، به طرفین، امکان انحلال و برهم زدن قرارداد را می دهد. در همه قراردادها، می شود شرطی آورده شود که بر اساس آن، بتوان قرارداد را فسخ کرد. به این شرط، "شرط فسخ " می گویند. در قرارداد اجاره نیز، می توان، حق فسخ قرارداد را برای طرفین، پیش بینی نمود.
وجود شرط حق فسخ در قرارداد اجاره، به موجر و مستاجر، این اجازه را می دهد که قرارداد اجاره را فسخ کنند. البته، در این مورد، اگر خسارتی بابت فسخ قرارداد، از طرف هر یک از متعاملین، در نظر گرفته شده باشد، باید پرداخت شود. بنابراین، پیش بینی حق فسخ نیز، می تواند یکی از موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل و قبل از گرفتن عین مستاجره، باشد.
بیشتر بخوانید: شرایط فسخ اجاره از سوی مستاجر
عدم تحویل عین مستاجره
یکی دیگر از موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل، این است که موجر، ملک را به مستاجر تحویل ندهد. عدم تحویل عین مستاجره، به عنوان یکی از موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل، در ماده 476 قانون مدنی، مورد پیش بینی قرار گرفته است و در صورت اتفاق افتادن آن، مستاجر می تواند قبل از گرفتن عین مستاجره، اقدام به فسخ قرارداد اجاره نماید.
ماده 476 قانون مدنی، اشعار می دارد: :" موجر باید، عین مستاجره را به مستاجر، تحویل دهد و در صورت امتناع، موجر، اجبار می شود و در صورت تعذر اجبار، مستاجر، حق فسخ دارد ". بنابراین، در صورتی که موجر یا اجاره دهنده، عین مستاجره ( ملک مورد اجاره ) را تحویل ندهد، ابتدا از طریق شکایت و ارایه دادخواست، باید او را اجبار کرد و اگر اجبار ممکن نشد، مستاجر می تواند با دریافت تمام پرداختی هایش، اقدام به فسخ قرارداد اجاره نماید.
تخلف از شرط فعل در عقد اجاره
گاهی در انعقاد قرارداد اجاره، برای اجاره دهنده، شرط فعلی، گذاشته می شود، بدین معنا که موجر، تعهد می کند که اقدامات و تغییراتی را در خصوص مال مورد اجاره، انجام دهد. در صورت عدم انجام آن فعل، و عدم امکان الزام متعهد، به انجام، بر اساس ماده 239 قانون مدنی، مستاجر، حق فسخ خواهد داشت. از نمونه شروط فعل، در انعقاد قرارداد اجاره، می توان به شرط تعویض درب ورودی منزل حداکثر ظرف مدت ده روز، شرط بر رنگ آمیزی خانه، حداقل یک هفته قبل از گرفتن ملک و تحویل آن به مستاجر و مواردی نظیر این ها، اشاره نمود.
درادامه بخوانید: کمیسیون فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل
برای مطالعه بیشتر درباره فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل در کانال تلگرام حقوق قراردادها و عقود عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارایه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل پاسخ دهند .
سوالات متداول
1- فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل یعنی چه؟
فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل به معنای برهم زدن قرارداد اجاره منعقد شده میان موجر و مستاجر قبل از تحویل ملک مورد اجاره می باشد و موارد آن در قانون پیش بینی شده که توضیحات آن در متن مقاله ارایه شده است.
2- موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل چیست؟
موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل شامل وجود عیب در عین مستاجره عدم تحویل عین مستاجره وجود حق فسخ و سایر موارد می باشد که توضیحات آن در متن مقاله ارایه شده است.
3- از موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل وجود عیب در عین مستاجره به چه معناست؟
یکی از موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل وجود عیب در عین مستاجره است به این معنی که ملک مورد اجاره دارای نقص و مشکلاتی می باشد که با موارد مندرج در قرارداد تفاوت دارد که توضیحات آن در متن مقاله ارایه شده است.