این دو عبارت در مورد اجاره اجرا می شود و با توجه با قانون هر کدام در موارد خاص خود تحت شرایطی به کار می روند و با هم تفاوت هایی نیز دارند اگر چه ممکن است در نهایت و در نتیجه بحث تخلیه مطرح باشد اما نحوه اقدام و جلسات دادگاه در این دو مورد متفاوت خواهد بود که در ادامه به آن اشاره خواهیم کرد.
باید گفت دستور تخلیه مزیتی است که قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۷۶ برای موجر قرار داده است به این صورت که اگر شرایطی که بیان خواهیم کرد موجود باشد شورای حل اختلاف بدون طول دادن و تشکیل جلسات به صورت فوری دستور میدهد که مستاجر ملک را تخلیه کند.
حال در چه شرایطی فورا این دستور صادر می شود:
باید اجاره نامه یا رسمی باشد یا اگر عادی است دو نفر آن را امضا کرده باشند.
در اجاره نامه مدت قرارداد ذکر شده باشد مثلا یک سال یا ۲ سال و…
طرفین آن را حتما امضا کرده باشند و در دو نسخه تنظیم شده باشد.
مدت اجاره تمام شده باشد.
حال اگر این شرایط فراهم باشد و بحث سرقفلی و حق کسب و پیشه ای در کار نباشد شورا سریعا دستور به تخلیه میدهد. مزیت آن نسبت به حکم تخلیه در سریع بودن آن و تشکیل نشدن جلسه است.
در بالا اشاره کردیم که دستور تخلیه تحت چه شرایطی صادر می شود و گفتیم که باید چندین شرط جمع باشند مثل امضای ۲ نفر پای اجاره نامه، ذکر مدت در قرارداد، تنظیم در دو نسخه و پایان اجاره، حال اگر هر یک از این موارد موجود نباشد و موجر بخواهد تخلیه مستاجر را بگیرد باید جلسه تشکیل شود و طرفین دعوت شوند و حکم صادر شود و از آن سرعت دستور تخلیه خبری نخواهد بود.
برای مثال اگر اجاره نامه تنظیم نشده یا اگر شده ۲ نفر امضا نکرده اند یا اصلا مدت آن ذکر نشده و یا مدت اجاره تمام نشده افراد باید حکم تخلیه را درخواست کنند نه دستور تخلیه را.تفاوت این دو بیشتر در سرعت و کوتاه بودن فرآیند دستور تخلیه است بر عکس حکم تخلیه برای مثال در دستور تخلیه نیازی به صدور اجراییه نیست، همچنین انجام دستور تخلیه حتی بدون وجود مستاجر نیز ممکن است به این صورت که اگر وی حاضر نباشد اثاثیه وی تخلیه و تحویل انبار عمومی می شود، اما در حکم تخلیه ابتدائا صدور اجراییه لازم است و در زمان ابلاغ به مستاجر وی ۱۰ روز فرصت دارد که تخلیه کند در غیر این صورت دادگاه اقدام به تخلیه میکند.
بر خلاف حکم تخلیه که قابل اعتراض این دستور تخلیه چنین امکانی ندارد و دستور اجرا می شود اما مستاجر می تواند با اثبات مواردی مثل اصالت نداشتن قرارداد یا تمدید کردن اجاره با موجر عملیات را متوقف کند.
این شکایت و اعتراض در دادگاه به عمل می آید و اگر دادگاه شکایت را مدلل تشخیص دهد با اخذ تامین جلوی عملیات تخلیه را میگیرد.
در این باره لازم است سریعا اقدام به اعتراض بشود و گرنه دستور تخلیه سریعا انجام می شود همچنین می توانید برای اخذ مشاوره یا انجام وکالت در این امر از وکلای موسسه وکیل تاپ کمک بگیرید.
در همین سایت می توانید مطالب مرتبط با دستور تخلیه در زمان کرونا را بخوانید اما با توجه به مصوبات ستاد ملی مبارزه با ویروس کرونا اجاره ها به صورت خودکار با ۲۰ در صد در شهر ها دیگر و ۲۵ درصد افزایش در شهر تهران تمدید خواهند شد و امکان تخلیه وجود ندارد.
برای این مسئله توصیه میکنیم با مشاوران موسسه مشورت کنید.
این دو مورد هر دو در شورای حل اختلاف طرح می شود اما اگر در اجاره واقع شده بحث سرقفلی و حق کسب و پیشه مطرح شده باشد دادگاه به این امر رسیدگی خواهد کرد.