املاک زیادی در سطح شهر و حاشیه شهر وجود دارد که در قالب بیع نامه های معمولی یا به اصطلاح قراردادهای بین مردم خرید و فروش می شود که پلاک یک زمین بزرگ در گذشته توسط یکی به ثبت رسیده است. شخص و افراد مختلف بعدا بدون ثبت معاملات خود در دفتر املاک. به طور معمول، آنها بخش هایی از زمین را به صورت سهام به افراد دیگر فروخته اند و برخی از آنها شروع به ساخت و ساز کرده و در آن زندگی می کنند. جالب است که ادارات مختلف از جمله اداره آب، برق و گاز نیز خدمات لازم را به این افراد ارائه می دهند. خرید و فروش این گونه املاک به دلیل عدم ثبت در اداره ثبت، مشکلات زیادی را ایجاد کرده است.
به عنوان مثال افرادی که از این موقعیت سوء استفاده می کنند ممکن است ملک را به دلیل ثبت نشدن آن در اداره ثبت به طور همزمان به چند نفر بفروشند و مشکلات زیادی را ایجاد کنند. طبق ماده 22 قانون ثبت کشور، تنها شخصی که سند رسمی به نام او صادر شده است مالک را می شناسد. بنابراین افرادی که قولنامه های معمولی دارند از نظر دولت مالک محسوب نمی شوند.
محکوم له یا طلبکار باید برای اجرای حکم، محکوم علیه مال را معرفی کند تا شعبه اجرای احکام، آن مال را به مزایده گذاشته و تقاضای محکوم له را برآورده کند. مال معرفی شده توسط محکوم له باید عاری از وجود مدعی باشد زیرا با وجود وجود شاکی در ملک معرفی شده فروش آن در محدوده اجرای احکام مغایر و گاه معذور خواهد بود.
توقیف مال توافقی - بهترین وکیل در مشهد - وکیل خوب در مشهد - وکیل در مشهد
املاک به چند ملک تقسیم می شوند؟
در یک تقسیم بندی کلی، اموال به دو گروه تقسیم می شوند:
1- املاکی که سابقه ثبت دارند حتی اگر مراحل ثبت به پایان نرسیده باشد.
در مورد املاکی که سابقه ثبت دارند مانند مثال فوق در این موارد طبق روال اجرای احکام باید اظهارنامه رسمی از مالک ثبت شده مبنی بر انتقال ملک به محکوم در این صورت شعبه اجرا به استناد همان اقرار، اموال را به عنوان اموال محکوم له توقیف و به مزایده می گذارد.
2- املاکی که سابقه ثبت ندارند.
اما در مورد املاکی که سابقه ثبتی ندارند، ماده 101 قانون نحوه اجرای احکام مدنی تکلیف را روشن می کند. مالک یا محکوم به حکم قطعی مالک شناخته می شود.
بر اساس این ماده قانون، توقیف مال در صورتی سابقه ثبتی ندارد که محکومٌ علیه در آن سکونت یا مالکیت داشته باشد، مثلاً مال را به دیگری اجاره داده و اجاره دریافت کند. یا محکوم له حکمی را تقدیم می کند که به موجب آن محکوم علیه مالک آن مال شناخته می شود.
حال فرض کنید اگر طبق نظر اداره اجرای احکام، ملکی بدون سابقه ثبتی شناسایی و توقیف شود و پس از مدتی شخصی با ارائه سند مالکیت ادعای مالکیت کند، طبق قانون، مالکیت شخص اخیر با احترام به اموال ثبتی، اجرای احکام باید نسبت به رفع توقیف ملک به نفع مالک رسمی اقدام کند، زیرا سند مالکیت به هر دلیلی ارجح است مگر اینکه دلیلی بر خلاف سند ارائه شود. .
قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶
در این خصوص در نظریه مشورتی شماره 6/9/1384-7/84/3817 آمده است: با توجه به مفاد مواد 34، 41، 49 تا 60 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356، قانوناً فقط اموال متعلقه. به محکوم علیه قابل توقیف است. بنابراین وقتی مال به نام شخصی غیر از محکوم له ثبت می شود، توقیف آن به عنوان اموال محکوم له بر اساس قرارداد غیر رسمی یا مبایعه نامه مجاز نیست و فروش آن از طریق مزایده نیز مجاز است. عدم رعایت مقررات مربوطه وجه قانونی ندارد مگر اینکه مندرجات وکالتنامه رسمی محکوم علیه از مالک حاکی از تجویز این اقدامات باشد.
آیا وکالت رسمی در این موارد می تواند مفید باشد؟
همانطور که گفته شد، دولت فقط مالکی را که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده است، می شناسد. بر اساس مواد 100 و 101 قانون اجرای احکام مدنی در خصوص توقیف اموال، وکالت های تنظیمی اگرچه رسمی است، نمی تواند دلیل مالکیت باشد و این وکالت ها مشمول اعتبار اسناد رسمی اموال نمی باشند. دادن. معاونت حقوقی قوه قضاییه در نظر مشورتی خود تاکید می کنددر تاریخ 1394/02/21 مورخه 94/455 نیز همینطور بوده و وکالتنامه رسمی یا غیر رسمی را برای احراز مالکیت کافی نمی داند.
چگونه آپارتمان ها را برای ساخت و ساز مصادره کنیم؟
فرض سوال این است که سازنده با قرارداد مشارکت در ساخت با مالک زمین، با دریافت سهمی از آپارتمان های در حال ساخت، مسئولیت ساخت آپارتمان را بر عهده می گیرد. آیا در این صورت می توان سهم آپارتمان های ساخته شده را که محکوم نیز می باشد، توقیف کرد؟
در نظریه مشورتی شماره 852/96/7-14/4/1396 آمده است:
با توجه به نظر مشورتی شماره 852/96/7-14/4/1396 آمده است: به نظر می رسد توقیف یکی از آپارتمان ها به عنوان اموال متعلق به محکوم علیه در صورت تصرف در اموال و یا ادله مالکیت وی مطابق. با کلیات حقوقی و با تصویب ضوابط ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی بدون اشکال می باشد. بدیهی است در صورتی که مالک عرصه پس از تصرف به آن اعتراض کند، باید برابر ماده 147 قانون اجرای احکام مدنی به آن اعتراض کند.
اگر آپارتمان اشرافی فاقد سند رسمی باشد، صورتجلسه تنظیمی در اجرای احکام پس از مزایده حاکی از آن است که شخص برنده مزایده و به معنای انتقال رسمی ملک به وی نیست. بنابراین برنده مزایده انتقال رسمی ملک باید اقدامات قانونی دیگری از جمله اخذ جلسه جداگانه اداره ثبت و در صورت استنکاف مالک از طرح دعوی تنظیم سند رسمی انجام دهد.