آیا فروش مال مرهونه جرم است؟

آیا فروش مال مرهونه جرم است؟

یک حقوقدان گفت: قانونگذار تصریح کرده است که انتقال منفعت یا مال غیر منقول به غیر از بیع، صلح، اجاره و هبه جرم است، اما مال موضوع رهن را مشخص نکرده است و چون در حقوق جزا است، این موضوع است. اصل تفسیر به نفع متهم خلأ قانونی یا صریح وجود دارد که منجر به سوء استفاده افراد شده است.

آرش دولتشاهی، وکیل دادگستری در گفت وگو با «حمایت»، فروش اموال رهنی را یکی از بزرگترین مشکلات مردم در سال های اخیر دانست. برای گرفتن وام، اسناد مالکیت واحدهای آن را در رهن بانک یا مؤسسه مالی و اعتباری که قبلاً بهای آن را از مردم دریافت کرده، می گذارد و سپس فرار می کند.

وی با بیان اینکه در چنین شرایطی بانک برای وصول بدهی خود مزایده انجام می دهد، ادامه داد: در این بین افرادی که قبلاً واحدهای آپارتمانی ملک را پیش خرید کرده اند باید برای دریافت واحدهای خود پول پرداخت کنند. بدهی ها مالک اصلی بانک هستند. اما به جرات می توان گفت بسیاری از افرادی که اقدام به پیش خرید ملک می کنند از اقشار متوسط و فقیر جامعه هستند و موظف به پرداخت بدهی مالک اصلی، مشکلات مالی خود در برخی موارد از طریق وام یا وام یا فروش خانوار هستند. لوازم خانگی سرمایه مورد نظر را تامین کرده باشند، دو برابر یا چند برابر می شود.

عدم تصریح قانونگذار به جرم بودن انتقال مال مرهونه

این وکیل دادگستری با بیان اینکه در این زمینه بین دادگاه ها اختلاف نظر و رویه زیادی وجود دارد، گفت: انتقال مال با منفعت یکی نیست. اجاره دادن مال غیر نیز جرم است و به طریق اولی رهن مال دیگری نیز جرم محسوب می شود.

وی افزود: بنابراین برای جلوگیری از تشکیل این گونه پرونده ها و یا در صورت تشکیل حقوق مالباختگان، با صدور بخشنامه یا آیین نامه ای می توان این اقدامات را از مصادیق انتقال اموال دیگران دانست. کلاهبرداری یا تحصیل مال غیر قانونی».

دولتشاهی تاکید کرد: اکثر دادگاه ها این موضوع را فاقد ماهیت کیفری می دانند و تنها راه حل این مشکل پرداخت بدهی مالک قبلی توسط خریداران است که از توان مالکان جدید خارج است.

به گفته وی، البته از نظر قانونی امکان پرداخت بدهی بانکی و طرح شکایت از مالک قبلی برای استرداد ملک توسط مالکان فعلی وجود دارد که هیچ توجیهی ندارد.

این وکیل دادگستری تصریح کرد: در این گونه موارد مالک اول پس از انتقال ملک مورد نظر (ملک در رهن)، سند را به عنوان وثیقه نزد بانک سپرده و از آن برای دریافت وام استفاده می کند. برای صدور قوه قضاییه کشور نیز می تواند بخشنامه یا آیین نامه ای برای کمک به مردم صادر کند.

وی خاطرنشان کرد: قانونگذار تصریح کرده است که انتقال منفعت یا مال دیگر به صورت بیع، صلح، اجاره و هبه جرم است اما مال موضوع رهن را مشخص نکرده است و چون در حقوق جزا اصل تفسیر به نفع متهم است، خلأ قانونی یا صریح وجود دارد که منجر به سوء استفاده از افراد با هوش بالا شده است.

عمل بیع رهن، فروش مال غیر نیست

دولتشاهی در پاسخ به اینکه آیا فروش ملک تحت رهن بانکی از مصادیق بیع غیر مال یا کلاهبرداری است، گفت: در این زمینه نظریه مشورتی معاونت حقوقی قوه قضاییه وجود دارد که طبق ماده 793 ق. قانون مدنی و فقه در مورد عقد رهن چنین نتیجه گرفته می شود که رهن موجب خروج مرتهن از مال مرتهن نمی شود و فقط حق عینی و حق تقدم راهن را نسبت به مال مورد رهن ایجاد می کند. می تواند. از ملک رهن شده خارج شوید.

وی ادامه داد: بر اساس این نظریه، بنابراین عمل بیع رهن، فروش مال غیر محسوب نمی شود، زیرا سنگ بنای جرم، فروش مال فروخته نشده بدون مجوز قانونی است که به آن اشاره می شود. در ماده یک این قانون آمده است: «کسی که مال دیگری را با علم به اینکه مال دیگری است بدون مجوز قانونی به هر نحو مستقیم یا غیرمستقیم انتقال دهد کلاهبردار محسوب می شود».

به گفته این حقوقدان، در ادامه این نظریه آمده است که اگرچه عقد رهن حق تصرف مالک را در رهن کاهش می دهد، اما حق مالکیت وی از بین نمی رود و همچنان راهن مالک رهن است. دیوان عالی کشور در رأی شماره 1796 مورخ 9 شهریور 1311 به صراحت اعلام کرده است که انتقال عین رهن توسط راهن از طریق اموال متعلق به راهن مشمول ماده 1 قانون نقل و انتقال املاک نمی باشد. .

وی با بیان اینکه بر اساس بخش دیگری از این نظریه، فروش رهن مال، افزایش مجازات مرتکبین ارتشاء نیست، گفت:اختلاس و کلاهبرداری به موجب ماده 1 قانون که می گوید: و باید مقدم بر تحصیل مال باشد لذا صرفاً در عقد یا عقد رهن فروشنده ذکر نشده است. . فعل منفی) منجر به تحقق عنصر مادی جرم کلاهبرداری نمی شود.

دولتشاهی خاطرنشان کرد: به عبارت دیگر مخفی نگه داشتن موضوع نمی تواند مصداق کلاهبرداری باشد. به این معنا، فعل سلبی یا سکوت، کلاهبرداری نیست و ترک فعل، هر چند با اهل سنت باشد و موجب فریب دیگران شود، از ارکان مادی کلاهبرداری نیست. از آنجایی که رکن مادی آن امر ایجابی است، خریدار حتی با علم به موضوع رهن پس از خرید، تنها از طریق دادخواست قانونی می تواند به حقوق خود دست یابد.