اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز

جدایی در مورد دارایی مشترک بین شرکا است. و این (تفکیک) فرض بر این است که بین شرکا توافقی برای تقسیم مال وجود نداشته باشد.

نحوه تقسیم اموال مشترک

همان طور که از ظاهر کلمه پیداست، شعبه ثبتی اداره ثبت زمانی صالح است که ملک مشاع باشد، غیرمنقول باشد. و درخواست جدایی از طرف شرکا به دادگاه تقدیم شده است. از طرف دیگر، مالکان مشترک باید مالکیت رسمی ملک را داشته باشند (مالک باید دارای سند مالکیت باشد). درخواست هر یک از شرکا امکان پذیر است و نیازی به همه شرکا ندارد. نکته مهم این است که این درخواست غیرمالی است و در صورت بروز اختلاف تبدیل به درخواست مالی می شود.

طرفین دعوی به تصمیم واحد ثبتی مبنی بر تفکیک اعتراض دارند

اصحاب دعوا مانند هر دعوای طرفین (شاکی و خوانده) در اعتراض به تصمیم واحد ثبتی مبنی بر جدایی تشکیل می شوند. در این دعوی (اعتراض به تصمیم واحد ثبتی مبنی بر افراز) خواهان یعنی معترض می تواند هر یک از شرکای معترض به تصمیم واحد ثبتی باشد. خوانده این دعوی سایر شرکا هستند.

نحوه رسیدگی به دعوای تصمیم واحد ثبتی در خصوص جدایی

در مواردی که موضوع نسبت به تصمیم واحد ثبتی مبنی بر افراز اعتراض داشته باشد، تقاضای تفکیک ملک مشاع به اداره ثبت منطقه ارائه می شود. در این مرحله، اگر ثبت صلاحیت داشته باشد، ابتدا پرونده را بررسی می کند تا ببیند آیا ملک قابل تفکیک است یا خیر. و سپس اعلام می کند. رای واحد ثبتی به اطلاع مالکان می رسد، مالکان 2 روز فرصت دارند نسبت به رای دادگاه صالح اعتراض کنند.

روال در این موارد به شرح زیر است: دادگاه پس از ارسال دادخواست و تعیین وقت رسیدگی و پس از تشکیل جلسه استعلام آخرین وضعیت ملک و تاریخ ابلاغ تصمیم واحد ثبتی به شاکی. . دادگاه پس از وصول استعلام، قرار ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری را صادر می کند. کارشناس رسمی با هماهنگی نماینده و اداره ثبت وضعیت ملک را از نظر تفکیک پذیری بررسی می کند. سپس نظریه خود (نظریه کارشناس رسمی دادگستری) را بیان می کند که آیا مال قابل تفکیک است یا خیر. پس از اعلام نظریه کارشناس رسمی، 4 حالت پیش می آید:

1- به نظریه کارشناس رسمی دادگستری اعتراض نکنید

2- اعتراض به نظر کارشناس رسمی دادگستری

در صورت اعتراض موضوع در کمیته های کارشناسی بررسی می شود. در صورت قطعی شدن نظر کارشناسی، دادگاه طبق همین نظریه (نظریه کارشناسی رسمی) رای صادر می کند.

رأی دادگاه مبنی بر اعتراض به رأی واحد ثبتی در خصوص افراز

در مورد حکم دادگاه نیز باید توجه داشت که در سه مورد مورد توجه قرار می گیرد:

1- در صورت عدم موافقت دادگاه با واحد ثبتی، دادگاه قرار فسخ صادر می کند.

2. دادگاه در صورت موافقت با واحد ثبتی، اعتراض به رأی واحد ثبتی در مورد تفکیک را تأیید می کند.

تبصره ـ چنانچه دادگاه بر خلاف تصمیم واحد ثبتی ملک را قابل تفکیک تشخیص دهد با تعیین سهم هر یک از شرکا به قید قرعه به تفکیک ملک صادر می کند.

شرایط اقامه دعوی علیه تصمیم واحد ثبتی مبنی بر تفکیک

آیا برای طرح دعوای تصمیم واحد ثبتی مبنی بر جدایی نیاز به شرایط خاصی داریم؟

این وکیل ملکی در پاسخ به این سوال می گوید: برای طرح دادخواست اعتراض به تصمیم واحد ثبتی مبنی بر تفکیک، یکسری شرایط برای ثبت وجود دارد که عبارتند از:

1- مال غیر منقول و مشاع باشد.

2- مالی که برای تقسیم قرار می گیرد غیرمنقول و قابل تقسیم است. مثل زمین یا باغ.

3- ملک باید دارای سند رسمی باشد و یا در مرحله ثبت باشد و هنوز کار آن تمام نشده باشد.

4- شریکی که حجر او صادر شده یا غایب باشد شریک نباشد. زیرا در این صورت دادگاه صلاحیت خواهد داشت.

5. مال نباید معارض باشد زیرا در صورت اختلاف مالکیت، دادگاه صلاحیت دارد.

6- ملک مشاعی که به تقاضایواحد ثبتی که برای آن سند معارض صادر شده است.

7- ملکی که مشاع است و تقاضای تقسیم ثبتی افراز کرده است نباید تقسیم آن به گونه ای باشد که سایر شرکا از این تقسیم متضرر شوند (تقسیم به ضرر سایر شرکا نباشد).

تعریف مالکیت مخالف

مالکیت معارض در ماده 3 لایحه قانونی ثبت و اشتباهات مالکیت آمده است که: حدود آن و همچنین نسبت به حقوق اقتضایی آن سندی که ثبت آن متأخر از سند دیگری باشد سند مالکیت معارض نامیده می شود. در واقع هدف این سند زیر سوال بردن حقوق ثبت است. زیرا منظور از حقوق ثبتی این است که به محض ثبت ملک در دفتر املاک، آن شخص مالک ملک است. امکان ثبت ملک برای 2 بار وجود ندارد. و اگر به دلیل قصور سردفتر این اتفاق بیفتد، سند مخالفت صادر و مرتکب به اشد مجازات محکوم می شود.

تبصره: شناسایی این مدارک با هیأت نظارت در هر استان می باشد. و قابل اعتراض به شورای عالی می باشد.

نکات کلیدی در اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص تفکیک

آیا در دعاوی یا پرونده هایی که موضوع آن اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز است، رعایت نکاتی ضروری است؟

وکیل متخصص مل کی می گوید: در دعوای تصمیم واحد ثبتی در خصوص تفکیک، نکات کلیدی مرتبط با موضوع (اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص تفکیک) رعایت شود تا روند بهتری طی شود. قرار دادن پرونده در جهت بهتر این نکات به شرح زیر است:

1- رأی دادگاه مبنی بر افراز یا عدم تفکیک در صورت اعتراض به رأی واحد ثبتی مبنی بر افراز قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر مرکز استان می باشد.

2- قبول و عدم پذیرش محاکم. برخی از محاکم گاهی اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در مورد تفکیک را می پذیرند که ملک قابل تفکیک (غیرقابل تفکیک) از واحد ثبتی نباشد. اما اگر مال قابل تفکیک باشد اعتراض پذیرفته نمی شود.

3- پس از اتمام اولین جلسه رسیدگی و استعلام وضعیت ثبتی، دادگاه قرار ارجاع به کارشناس را صادر می کند. کارشناس باید قابلیت تفکیک یا عدم تفکیک ملک را بررسی کند و سپس اعلام کند. زیرا دادگاه با نظر کارشناس رسمی دادگستری رأی صادر می کند.