اماکنی که برای مقاصد تجاری اجاره داده می شوند می توانند مشمول یکی از 2 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 یا 76 باشند که در این 2 قانون امکان تخلیه این اماکن با اختلاف نظر مطرح شده است. قاعده کلی این است که انقضای مهلت دلیل تخلیه اماکن موضوع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 نیست و موجر باید یکی از دلایل مندرج در مواد 14 و 15 آن قانون را داشته باشد. اگر تصمیم به تخلیه اماکن تجاری واجد شرایط حق کسب و کار دارید (اماکن تجاری مشمول قانون 1956)، توصیه می کنیم این کار را زیر نظر وکیل انجام دهید یا حداقل قبل از اقدام با یک وکیل تخلیه خبره مشورت کنید. و مشاوره اجاره. اماکن مشمول قانون 1356:
کلیه قراردادهای اجاره رسمی دعاوی اماکن تجاری قبل از سال 1356 مشمول قانون موسوم به روابط موجر و مستاجر سال 1356 می باشد که در این قانون به دلایل مختلفی امکان تخلیه وجود دارد که در ادامه به آنها اشاره می شود:
الف) تخلیه به دلیل انقضای مدت به درخواست مستاجر:
این مورد زمانی به وجود می آید که مدت اجاره تمام شده باشد و مستاجر مال مورد اجاره را بخواهد ولی موجر از تحویل مورد اجاره امتناع کند. در این صورت ابتدا مستاجر اظهارنامه می فرستد و در صورت عدم حضور موجر ظرف مدت 5 روز از تاریخ اظهارنامه با تقدیم دادخواست جهت ارائه دلیل تخلیه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک. مستاجر ملک مورد اجاره را تخلیه و کلیه آن را به مرجع قضایی تسلیم می کند.
تبصره : تخلیه عین مستأجره با انقضای مدت طبق قانون 56 برای موجر امکان پذیر نیست و دلیل تخلیه باید به شرح زیر ارائه شود.
ب) تخلیه برای تغییر شغل:
در صورتی که مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شود و مستاجر بدون رضایت موجر تغییر شغل دهد، موجر حق دارد علیه مستأجر دعوای تخلیه اقامه کند، در این صورت تخلیه بدون پرداخت وجه انجام می شود. حقوق شغلی برای مستاجر مگر اینکه شغل جدید معمولاً مشابه شغل قبلی باشد. از آنجایی که در این مورد حق تجارت و تصرف به طور کامل از مستاجر سلب می شود، قضات در دعاوی تخلیه تعبیر بسیار دقیقی از اجاره مشاغل دارند.
ج) تخلیه؛ برای انتقال به دیگران:
این در صورتی است که مستأجر بدون حق انتقال، مورد اجاره را به طور کامل یا جدید یا با وکالت یا وکالت و ... انتقال داده باشد در این صورت موجر می تواند با پرداخت 1/2 دعوی تخلیه اقامه کند. از حقوق تجارت و شغل مستاجر جدید برای تخلیه ملک.
تبصره: در عقود اجاره موضوع قانون سال 1356 مستأجر حق انتقال به دیگری را ندارد مگر اینکه در قرارداد اجاره این حق برای مستأجر قائل شده باشد لذا در صورت مسکوت بودن قرارداد اجاره نسبت به این موضوع مستأجر می باشد. حق انتقال مورد اجاره را به دیگری ندارد.
در صورتی که مستاجر در قرارداد اجاره حق واگذاری ملک را به دیگری نداشته باشد و بخواهد مورد اجاره را به دیگری واگذار کند و موجر اعتراض داشته باشد می تواند برای صدور حکم به انتقال منافع ملک به دیگری اقامه دعوی کند. در دادگاه و موجر نیز می تواند دعوای تخلیه را مطرح کند. داده شده و با پرداخت کامل حقوق تجارت مستاجر از واگذاری مورد اجاره به دیگری خودداری شود.
د) تخلیه به دلیل تخلف مستاجر:
ثبوت این مورد بر عهده دادگاه است و در این مورد چون تخلیه با سلب کامل حق تجارت و تصرف مستأجر صورت می گیرد، قضات باید در تشخیص مصادیق تخلف و اسراف در چنین مواردی دقت نظر داشته باشند. به نحوی که صرف تسلیم حکم تخریب از دادگاه کیفری به قبولی، تخلف مستاجر نباشد.