تصرف ملک مشاع

تصرفات قانونی شریک نسبت به سهم خود.

صحت معامله نسبت به سهم آن

هر یک از شرکا می توانند نسبت به سهم خود هر نوع تصرف قانونی در اموال مشاع خود انجام دهند و این توقیف قانونی می تواند به صورت معامله سهم آنها از مال باشد.

مثلاً شریک در ملک مشاع می تواند سهم خود را بفروشد یا اجاره دهد ولی استفاده مادی خریدار یا مستأجر از ملک منوط به اذن شریک است.

بنابراین تصرفات قانونی از قبیل فروش یا اجاره مال مشاع صحیح است و با تصرفات مادی ارتباط ندارد.

لازم به ذکر است که تعداد اشخاص ثالثی که سهم به آنها فروخته یا اجاره داده می‌شود برای صحت این نقل و انتقال مهم نیست و شریک در هر گونه تصرف قانونی نسبت به اموال خود به میزان ارزش سهم مختار است.

یک حق تقدم برای شریک ایجاد کنید

در صورتی که مال مشاع یا غیرمنقول بین دو نفر قابل تقسیم باشد و یکی از شرکا سهم خود را به شخص ثالث بفروشد، پس از عقد بیع، شریک دیگر دارای حق تقدم است که می تواند از آن برای پرداخت بهای تمام شده استفاده کند. قرارداد به خریدار مالک قطعه فروخته می شود که به آن پیش تملک نیز گفته می شود.

پیش پرداخت شرایطی دارد که فروشنده و خریدار باید از آن آگاه باشند.

این شرایط به شرح زیر است:

فروشنده باید دارای اموال غیر منقول باشد.

ملک باید مشاع باشد.

شرکا باید دو نفر باشند.

اموال مشاع باید قابل تقسیم باشد.

انتقال سهم مشاع فقط باید به صورت بیع باشد (حق شفعه از آثار عقد بیع است)

شفیع باید بتواند قیمت ملک را بپردازد.

حقوق قانونی شریک نسبت به سهم شریک دیگر.

کنجکاوی معامله و نیاز به اذن مالک

طبق ماده 581 قانون مدنی; تصرفات هر یک از شرکاء در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود حاصل شود فضولی بوده و مشمول مقررات معاملات فضولی خواهد بود.

از آنجایی که معامله فضولی نافذ است، اگر مالک معامله صحیح را قبول کند و در صورت رد مالک، معامله باطل می شود.

جرم بیع مال غیر مشاع در بیع مال مشاع

می دانیم که فروش مال جرم محسوب می شود و برای آن مجازات تعیین شده است. اما در خصوص بیع مال مشاع، بین علمای حقوق و فقه اختلاف نظر وجود دارد، به طوری که برخی از محاکم، فروش مال مشاع توسط شریک را بدون اذن شریک دیگر جرم می دانند و برخی مخالف بوده و آن را جرم نمی دانند.

تصرفات مادی در اموال مشترک بدون اجازه سایر شرکا.

ممنوعیت تصرف در اموال مشاع بدون اذن سایر شرکا

با توجه به اینکه حق مالکیت شرکا جزء اموال مشاع است هرگونه تصرف مادی به منظور انجام اقدام قانونی یا غیر قانونی بدون اذن همه شرکا جایز و جایز نیست.

امکان خلع ید از شریک متصرف ملک مشاع

می دانیم که قانوناً هیچ یک از شرکا نمی توانند بدون اذن سایر شرکا در مال مشاع تصرف کنند و در صورت توقیف هر یک از شرکا، تخلیه و رفع تصرف از مال امکان پذیر خواهد بود.

لازم به ذکر است شریک متصرف ملزم به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف در مال خواهد بود.

تصرف مادی در اموال مشاع با اذن سایر شرکا.

اجازه تصرف مادی با اذن سایر شرکا

تصرف مادی با اذن سایر شرکاء در مال مشاع جایز است و منع قانونی ندارد ولی برای اینکه اذن هر یک از شرکاء باقی بماند و منصرف نشود می توان در تصرف یا اسقاط حق رجوع اجازه درج کرد. قرارداد لازم اگر استعفا دهد، از آن به بعد تصرف غیرقانونی است.

استحقاق سایر شرکا برای دریافت اجرت المثل از مستأجر

در صورتی که شریکی با اذن سایر شرکا در مال تصرف کرده باشد، سایر شرکا می توانند اجرت المثل منافع ملک را از شریک متصرف دریافت کنند مگر اینکه ثابت شود قصد آنها وقف یا اذن بدون عوض بوده است.

در صورتی که یکی از شرکا ملک را با اذن سایر شرکا اجاره کرده باشد، اجاره اسمی متعلق به شریک موجر است ولی سایر شرکا می توانند اجرت المثل منافع ملک مشاع را تعیین و دریافت کنند.

در ادامه چند نمونه رایج از املاک رایج و توصیه های مفید در این زمینه را شرح خواهیم داد.

v قراردادهای مشارکت در ساخت

امروزه یکی از رایج ترین انواع ملک مشاع، ساخت آپارتمان به صورت مشارکت در ساخت و ساز می باشد. به این ترتیب برای پیشبرد عملیات اجرایی، سهم مشاع ملک به ملکیت تبدیل می شوداز سازنده

لذا به منظور حفظ حقوق سازنده و مالک اصلی، سند ملک مشترکاً بین طرفین قرارداد مشارکت تنظیم می‌شود. بدین منظور تا زمان تفکیک سند واحدهای آپارتمانی، احکام و آثار ملک مشاع حاکم خواهد بود.

v پیش فروش آپارتمان

از آنجایی که قراردادهای پیش فروش با خطرات و مشکلات خاصی مواجه است، قانونگذار قوانین خاصی را برای حمایت از پیش خریداران وضع کرده است.

یکی از مهم ترین مقررات این قانون این است که پیش خریدار با پرداخت اقساط ملک پیش خرید شده به قیمت پرداخت شده و با پرداخت مابقی مبلغ قرارداد و تکمیل شرایط آن، مالک سهم مشاع بنا خواهد شد. او می تواند مالکیت ملک پیش خرید شده را منتقل کند. برای درخواست به نام خود در یک سند رسمی.

v زمین آپارتمان

طبق ماده 10 قانون املاک آپارتمان ها، مالکان آپارتمان های موجود در زمین به نسبت مساحت ملک شخصی خود بوده و تمامی مالکان در زمین شریک هستند.

بنابراین، اگر زمانی مالکان تصمیم به تخریب ساختمان بگیرند، هر کدام به نسبت سهمی که از ساختمان دارند مالک زمین خواهند شد.