قرارداد خرید یا فروش زمانی تکمیل می شود که ملک توسط فروشنده به خریدار تحویل داده شود. فروشنده موظف است ساختمان و ملک مورد معامله را در زمان تعیین شده توسط طرفین تحویل دهد. در صورت بد بودن یا تاخیر در تحویل ساختمان طبق قانون با او برخورد می شود.
در قراردادها معمولاً تأخیر و تأخیر پیش بینی می شود تا در صورت تأخیر در تحویل ساختمان، طرف مقابل بتواند اعتراض قانونی و خسارت دریافت کند.
طبق ماده 376 قانون مدنی، اگر بایع یا ثمن به موقع تسلیم نشود، قانوناً می توان او را ملزم به تسلیم کرد. هر یک از طرفین می تواند تا زمانی که طرف مقابل تعهد خود را تسلیم نکند از تحویل کالا یا قیمت خودداری کند.
یکی از مشکلات رایج امروزی در قراردادها و معاملات ملکی، تاخیر در تنظیم سند رسمی یا تحویل ساختمان است.
چنانچه ساختمان در مدت مقرر در قرارداد به خریدار تحویل نگردد، وی می تواند با مراجعه به دادگاه و طرح دعوی مبنی بر الزام فروشنده به تحویل ساختمان، حقوق خود را پیگیری کند.
می توان علاوه بر طرح دعوی و الزام فروشنده به انجام تعهدات خود، خسارت تاخیر در تحویل ساختمان را نیز به مشتری پرداخت کرد.
تحویل ملک به خریدار
در مرحله اول طرفین باید در مورد نحوه پرداخت ملک به توافق برسند.
سپس بخشی از این مبلغ از قبل به فروشنده داده می شود.
در این مرحله باید مبلغی به عنوان هزینه کنسلی تعیین شود. ضمناً زمان حضور و زمان تحویل ملک نیز باید قید شود. مرحله بعدی توافق بر سر مبلغی است که باید در زمان تنظیم قولنامه و زمان تخلیه ساختمان پرداخت شود.
طرفین ملزم به دریافت کد اقتصادی هستند و باید درصدی را به عنوان حق الزحمه به مشاور املاک پرداخت کنند.
فروشنده متعهد می شود که ملک را بدون تاخیر به خریدار تحویل دهد. بدیهی است تا زمانی که 90 درصد مبلغ ملک را به صورت نقد یا چک از خریدار دریافت نکرده باشد، نمی تواند ملک را بدون خسارت دیرکرد تحویل دهد.
تحویل مال باید با حضور افراد دیگر انجام شود زیرا در صورت تاخیر در انجام تعهدات هر یک از زیان دیده باید شاهدانی داشته باشد که صورتجلسه را امضا کرده باشند.
لازم به ذکر است که تنها دریافت کلید ملک کافی نیست و برای اطمینان از خالی بودن ساختمان باید بررسی شود.
مبلغ نهایی در زمان تحویل ساختمان به فروشنده یا وکیل ملکی قانونی وی داده می شود و صورتجلسه تحویل ملک به امضای طرفین می رسد و در دو نسخه با حضور شهود تنظیم می شود.
عواقب تاخیر در تحویل ساختمان چیست؟
نحوه محاسبه خسارت تاخیر در تحویل ساختمان
اصولاً میزان خسارت پرداختی در صورت تأخیر با توافق طرفین در قرارداد مشخص می شود.
این مقدار ممکن است به صورت روزانه یا هفتگی یا ماهانه تنظیم شود.
گاهی ممکن است برخی از شروط قرارداد مانند زمان تحویل ثمن به صورت شفاهی بین خریدار و فروشنده بیان شود.
در این صورت در صورت حضور دو شاهد موثق در زمان تعیین این شرط، امکان تعقیب آن وجود دارد.
ضمناً در برخی موارد ممکن است در عقد بیع یا پیش فروش ذکری از خسارت تأخیر نباشد و طرفین نیز شفاهی و در حضور شاهد در این مورد صحبت و توافق نکرده باشند. در این صورت پیگیری تعهدات کمی پیچیده و تابع قوانین خاص خود خواهد بود. در این صورت مشتری می تواند درخواست التزام به ایفای تعهد و سپس طرح دعوی جبران خسارت تاخیر نماید. در این صورت میزان خسارت و نحوه تعیین آن بر عهده کارشناسان دادگستری خواهد بود.
زمانی که در قرارداد به صورت کتبی یا شفاهی موضوع خسارت دیرکرد ذکر نشده باشد، مشتری در صورتی که شخصاً به تمامی تعهدات خود عمل کرده باشد می تواند برای دریافت خسارت به دادگاه مراجعه کند. زمان تحویل مال و میزان خسارت دیرکرد با دادگاه و توافق طرفین تعیین می شود.
نحوه محاسبه خسارت تاخیر در تحویل ساختمان
صدور دستور موقت برای رسیدگی به تاخیر در تحویل اموال
دستور موقت زمانی صادر می شود که رسیدگی فوری به موضوع وجود داشته باشد.
در این صورت به پرونده خارج از نوبت رسیدگی می شود. البته تشخیص فوری بودن یا نبودن پرونده با دادگاه است.
اگر طبق قرائن و قرائن احتمال فروخته شدن مال به خریدار دیگری و یا در شرف فروش و در نتیجه به خطر افتادن مال مشتری وجود داشته باشد، می تواند از دستور موقت یا مطالبه برای استیفای حقوق خود استفاده کند.
در این خصوص متقاضی به جای طرح دعوی علیه فروشنده، درخواست خود را به دادگاه تقدیم می کند و دادگاه برای وی دستور موقت صادر می کند. در صورت صدور این سفارش تا سه هفته به خریدار فرصت داده می شود تا از فروشنده شکایت کند. این کار برای جلوگیری از نقض قانون انجام می شودحقوق افراد در شرایط اضطراری و اضطراری.
تحویل ملک به خریدار از طریق اجرائیه
پس از طرح دعوای تأخیر در تحویل ساختمان از سوی خریدار از دادگاه، اجرائیه از سوی دادگاه صادر و پرونده متقاضی برای اجرای احکام ارسال می شود تا ملک به صورت قانونی به خریدار تحویل داده شود.
اگر مال در تصرف شخص ثالثی باشد که دلیلی بر تصرف نداشته باشد و مال غصب شده باشد، خریدار می تواند او را مجبور به تخلیه ملک کند.
با این حال، همه چیز به این سادگی نیست.
شخص ثالثی که در ملک زندگی می کند ممکن است ادعای مالکیت کند و مدرک مالکیت داشته باشد. در این صورت فرد باید ظرف مدت یک هفته مدارک خود را به دادگاه ارائه کند. در صورتی که ظرف 15 روز این کار انجام نشود و درخواست شود در صورت عدم تاخیر در اجرای حکم، دادگاه می تواند ملک را به خریدار تحویل دهد.