خرید مسکن و الزام خریدار و فروشنده به انجام تعهدات
وقتی می گوییم خرید خانه و نکات آن، در حالت اول نگران این هستیم که آیا طرفین به قول خود عمل می کنند یا خیر؟ برای لازم الاجرا شدن این تعهدات لازم است نکاتی در قرارداد بیع یا مبایعه نامه درج شود. اما واقعا به چه نکاتی باید توجه کنیم؟
خانه بخرید و نگران تحویل به موقع ملک باشید
اولین نگرانی در هنگام خرید ملک این است که فروشنده ملک را به موقع در اختیار خریدار قرار ندهد. برای رفع این نگرانی تا حد زیادی، راه حل در نظر گرفتن جریمه تاخیر در پرداخت برای هر روز تاخیر در تحویل ملک است.
لازم به ذکر است که طبق ماده 374 قانون مدنی، به محض انعقاد قرارداد، خریدار مالک ملک شناخته می شود. بنابراین می تواند بدون اذن فروشنده در ملک تصرف کند. بنابراین، طرفین باید به گونه ای به تعهدات خود عمل کنند که هیچ یک از آنها مجبور به عدول از انجام آن نشوند. مثلاً خوب است فروشنده حداقل 90 درصد ارزش ملک را دریافت کند. لازم به ذکر است که اگر فروشنده قبل از دریافت وجه، مال را به خریدار بدهد، طبق ماده 378 قانون مدنی، حق استرداد آن را نخواهد داشت. مگر اینکه در قرارداد شرطی برای این قید شده باشد.
محل قرارداد و اهمیت آن در خرید خانه
ضمناً در صورتی که محل ملک در تهران باشد، مبایعه نامه باید در تهران تنظیم شود. اگر به دلایلی سند در شهر دیگری تنظیم شده باشد، شرایط تحویل ملک باید در قرارداد مشخص شود.
اما برای تأخیر در تحویل ملک یا تحویل ملک، طبق قانون، فروشنده ملزم به تحویل ملک بوده و خریدار نیز ملزم به پرداخت مبلغ خواهد بود. اما بهتر است در قرارداد شرط شود که غیر متعهد به ازای هر روز تاخیر مکلف به پرداخت غرامت باشد.
نوع شکایت از عدم تعهد در اجرای قرارداد
یکی دیگر از مشکلات معامله ملک عدم تمایل یا تاخیر در تنظیم سند رسمی است. برای این منظور معمولاً شرطی در قرارداد قید می شود که به ازای هر روز تاخیر، مبلغی غرامت به خریدار پرداخت شود. اما قانون به خریدار این حق را می دهد که برای اقامه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به دادگاه مراجعه کند. اما انجام این کار دردسرهای خود را دارد.
ملاحظات خرید خانه و تحویل ملک
خرید خانه و ملاحظات آن
خرید خانه و ملاحظات آن
وعده ها و قرارهای بین طرفین هرگز نباید نانوشته باشد. اهمیت فروش ملک به قدری مهم است که نباید به صحبت هایی که بین طرفین می شود محدود شود. تمام حرف ها، قول ها و قرارها باید نوشته شود تا مشخص شود که تعهدات طرفین چگونه باید انجام شود.
برای این منظور مواردی مانند موارد زیر مهم خواهند بود:
نحوه پرداخت و مبلغ
مبلغ پیش پرداخت،
مبلغ پرداختی در زمان تنظیم سند رسمی در دفترخانه،
تاریخ تحویل ملک،
در صورتجلسه تحویل ملک به حضور و امضای حداقل دو نفر از شاهدان توجه شود.
خرید خانه و صدور دستور موقت
گاهی اوقات ممکن است این ظن وجود داشته باشد که ملک به خریدار دیگری فروخته شده است. خریدار می تواند از دستور موقت یا درخواست برای جلوگیری از به خطر افتادن منافع و حقوق قانونی خود استفاده کند. در این صورت با تشخیص دادگاه خارج از نوبت رسیدگی می شود.
بنابراین متقاضی به جای طرح دعوی و شکایت از فروشنده، درخواست خود را به دادگاه تقدیم می کند. دادگاه نیز برای وی دستور موقت صادر خواهد کرد. در صورت صدور این دستور، تا سه هفته به خریدار فرصت داده می شود تا از فروشنده شکایت کند. این کار برای جلوگیری از تضییع حقوق افراد در مواقع ضروری و اضطراری انجام می شود.
صدور اجرائیه برای تحویل اموال
پس از طرح دعوی خریدار به دادگاه مبنی بر تاخیر در تحویل ساختمان، دادگاه اجرایی آن را برای وی صادر می کند. سپس پرونده اجرا می شود. ملک از طریق اجرای احکام به صورت قانونی تحویل خریدار می شود. البته ممکن است موانع متعددی در این مسیر وجود داشته باشد. از جمله اینکه ملک در اختیار شخص ثالثی است که در این صورت کار دچار مشکل می شود