در یک طبقه بندی کلی، قراردادهای اجاره املاک و اماکن تجاری و صنعتی را می توان به سه دسته کلی تقسیم کرد. 1- قراردادهای اجاره املاک و اماکن تجاری موضوع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1335 2- قراردادهای اجاره املاک تجاری و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1355 3- قراردادهای اجاره املاک و اماکن تجاری موضوع قانون مدنی. . در صورتی که مستاجر در ابتدای قرارداد اجاره تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد، قرارداد اجاره و شرایط تخلیه مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 می باشد. طبق این قانون هر گاه موجر بخواهد مستاجر را تخلیه کند موظف است به نرخ روز و نظر کارشناس به مستاجر سرقفلی بپردازد و اینگونه نیست که اگر مستاجر تخلفی مرتکب شده باشد. موجر از پرداخت سرقفلی معاف است (همانطور که در قانون 1356 از دیگر خصوصیات قراردادهای اجاره مشمول سرقفلی و عقود اجاره موضوع قانون 1355 این است که صرف انقضای مدت، دلیل تخلیه تلقی شده و نیازی به آن نیست. احراز و کشف تخلف مستاجر در زیر نمونه ای از پرونده شامل دادخواست و حکم و رسیدگی به دعوی تخلیه ملک تجاری با پرداخت سرقفلی که توسط وکلای دفتر وکالت قضات پشتیبان با موفقیت به پایان رسیده است. جهت اطلاع مخاطبان ارائه و ارسال می گردد.دعوی تخلیه ملک تجاری
درخواست کننده:
1- اسداله. نام پدر: حسین. شغل: آزاد. محل اقامت: تهران. خیابان فرشته.
خواننده:
1- علیرضا ...... نام پدر: محمد شغل: آزاد مسکن: تهران، خیابان بهشتی.
2- زهرا ......... نام پدر: محسن. شغل: خانه دار. محل سکونت: تهران، خیابان بهشتی.
3- واحد نظارت دادسرا
تعیین خواسته و قیمت آن: تخلیه (تخلیه به دلیل انقضای مدت اجاره طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 5 مرداد 1376)
دلایل و اجزای دادخواست:
1- وکالتنامه شماره ..... مورخ 1396/04/17 مبلغ تمبر مالیاتی به مبلغ 15000 ریال باطل شد.
2- سند مالکیت شماره.
3- اجاره نامه شماره .... مورخ 1395/09/13
شرح دادخواست تخلیه مغازه تجاری
ریاست محترم دادگاه حقوقی تهران
با سلام و احترام
مشتری علاقه مشتری (سرقفلی) شش دانگ از مغازه پلاک ثبتی ... واقع در تهران خیابان بهشتی را طبق شماره اجاره به مدت سه سال به اطلاع شما می رساند. از سال 1386 لغایت 1389 به خانواده محترم تحویل گردیده ولی علیرغم انقضای مدت قرارداد، متهم از تخلیه و تحویل مغازه به مشتری خودداری می نماید. از مشتری شکایت می شود.
به دیوان عالی کشور با استناد به پرونده طبقاتی .... به نظریه کارشناسی که در تاریخ 1397/04/25 ابلاغ گردیده اعتراض نموده و موارد ذیل را ارائه می نمایم.
1- وی در نظریه خود با اشاره به ویژگی های مربوط به ساخت و ساز و ظاهر ملک مانند درب های امنیتی و کرکره برقی، کف سرامیکی و دیوارهای سنگی، به اشتباه و با برداشت نادرست از مفهوم سرقفلی، این موارد را مورد توجه قرار می دهد. ویژگی هایی که در تعیین میزان سرقفلی موثر باشد. در نهایت مبلغی باورنکردنی تعیین کرده است غافل از اینکه مشخصات ساختمان و خود ملک متعلق به مستاجر نیست.
2- به نظر می رسد کارشناس محترم که ظاهراً از آگاهی کافی برخوردار نبوده است بین مفهوم سرقفلی و حق تملک و تجارت دچار اشتباه و اشتباه شده است زیرا در تعیین میزان سرقفلی به شغل و ویژگی های ملک است و به مبلغ پرداختی مستاجر توجهی نمی کند. و نیازی به کشف قیمت سرقفلی در محل ملک مورد اختلاف نیست، در این مورد تردیدی نیست. کارشناس در بخشی از نظریه خود (در خط 14) به نوع بهره برداری از ملک اشاره ای نمی کند. هیچ تاثیری در شهرت ندارد و البته فقط در محاسبه میزان حق و تجارت می تواند موثر باشد. مستاجر مورد نظر سال هاست که اشاره ای به استفاده از مغازه نداشته و حتی بیش از یک سال است که درب مغازه باز نشده است، اما جای تعجب است که کارشناس نوع کار را یکی از این موارد معرفی می کند. اسناد خود را برای محاسبه میزان سرقفلی. کند و البته متناقض در قسمت دیگر به تخلیه ملک اشاره کرد، حال سوال این است که اگر ملک تخلیه می شود نوع بهره برداری و استفاده را در دو ردیف ضوابط موث در میزان سرقفلی؟!!
3- در نظریه مذکور برخلاف معمول، کارشناس ضوابط مؤثری را در میزان حقوق تجارتی و حرفه ای ذکر کرده است و این امر را نمی توان ناشی از جهل یا بی تجربگی یا فقدان سوابق دانست.دانش کارآمد موجر و مستأجر مصوب 1376 از سرقفلی مالی است که مستأجر در بدو اجاره به موجر داده است و قانونگذار در همان قانون تصریح کرده است که همزمان با تخلیه به موجر پرداخت می شود. موجر به نرخ روز منصفانه (تبصره 2 ماده 6) منظور از نرخ روز نیز این است که مستاجر بتواند با ارزش پول خود مغازه ای را با مشخصات مغازه قبلی خریداری کند. اجاره مجدد در همان موقعیت جغرافیایی و با همان اندازه و با همان مشخصات و نوع تجارت و حرفه و مدت آن تأثیری در آن موضوع ندارد زیرا اگر وجود داشت در فرض این مورد باید به نفع مالک استفاده شده است، زیرا این مغازه سالهاست که خالی بوده است. و تجارت در آن جریان ندارد و بنای آن نیز بر اثر طرح اصلاحی شهرداری تخریب می شود. منطقی بود که کارشناس محترم برای محاسبه قیمت منصفانه و معامله سرقفلی به مشاورین املاک منطقه مراجعه می کرد تا مبلغی را که مستاجر بتواند ملک مشابه را به صورت سرقفلی اجاره کند. و در مورد مستاجر مصوب 1376 تردیدی نیست.