خرید و فروش ملک کار ساده‌ای نیست و به دلیل حجم مالی بالای آن، از حساسیت بالایی برخوردار است. بسیاری از افراد نمی دانند برای خرید، فروش و به طور کلی معامله ملک و زمین باید چه نکات حقوقی را رعایت کنند.
گاهی اوقات ممکن است ناآشنایی افراد با نکات حقوقی در خرید ملک، اختلافات حقوقی زیادی ایجاد کند و پرونده‌های قضایی ایجاد کند. بنابراین برای اینکه بتوان از دردسر به دور ماند و بهترین ملک را معامله کرد، باید نکاتی حقوقی را به خوبی آموخت.
قراردادهای مربوط به خرید و فروش ملک شامل مسکونی (خانه، ویلا و آپارتمان)، تجاری (دفتر، مغازه و کارگاه) و زمین (مسکونی، کشاورزی و صنعتی) بسیار مهم‌اند و هر کسی یک یا چندین بار با این قراردادها مواجه می‌شود. هر کسی که ملکی خرید و فروش می‌کند، باید نکات اولیه و مهم مربوط به خرید ملک را بداند. قطعاً می‌دانید که معاملات مربوط به این املاک آسان نیست و آشنایی با نکات حقوقی مربوط به آن به شما کمک زیادی می‌کند.
در این مطلب قصد داریم به‌روزترین و مهم‌ترین نکات حقوقی مربوط به خرید ملک را برای شما شرح دهیم و بگوییم برای مشورت با وکیل ملکی باید چه کاری انجام دهیم؟ لطفا با معتبرترین دفتر وکالت تهران، یعنی موسسه حقوقی میعاد عدالت همراه باشید.
مهم‌ترین نکات در خرید ملک
همانطور که گفتیم نکات مهمی در رابطه با خرید ملک وجود دارد که در صورت رعایت آنها خرید آسان‌تری خواهید داشت و در صورت عدم رعایت آنها به احتمال زیاد با مشکل مواجه خواهید. مشکلات مالی و حقوقی ناشی از خرید ملک بسیار پردردسرند و در وهله اول بهتر است از ملک‌هایی که ممکن است دردسر ایجاد کنند دوری کنید.
اما بیایید به اصل مطلب یعنی نکات حقوقی مهم در خرید ملک بپردازیم. برخی از مهم‌ترین‌های آنها شامل:
شناسایی کامل فروشنده ملک
در اولین قدم باید مدارک شناسایی فروشنده یا فروشندگان به خوبی بررسی گردد. شما باید دلایلی را که نشان می‌دهد فروشنده صاحب ملک است را بررسی کنید و اختیارات او را بشناسید.
همچنین باید توجه کنید که در املاک وارثی باید تمام فروشندگان ذیل قرارداد را امضا کنند یا یک نفر از جانب همه وارثین وکالت داشته باشد. در املاک موروثی بررسی گواهی انحصار وراثت و دریافت کپی برابر اصل آن از فروشنده مهم است.
نکته حقوقی مهم در خرید ملک که مربوط به فروشنده آن است این است که فروشنده نباید ممنوع المعامله باشد؛ در غیر این صورت قرارداد با وی از اعتبار خاصی برخوردار نیست.
برخی افراد ممنوع المعامله شامل محجورین (صغیر، غیر رشید و مجنون)، تجار ورشکسته، محکومین دادگاه که حق معامله کردن از آنها سلب شده است و … .
بررسی وضعیت سند ملک
نکته مهم بعدی در مورد خرید ملک این است که شرایط ملک و سند آن آگاهی کامل باید داشته باشید. هر گونه نکته مبهمی که در مورد سند یا مالک وجود داشته باشد باید بررسی شود. همچنین می‌توانید در سامانه دفتر اسناد و املاک ککشور و با کد رهگیری استعلاماتی که نیاز دارید را بررسی کنید.
نکته بعدی این است که سند ملک باید آزاد باشد و ملک در وثیقه یا رهن نباشد. فک رهن یکی از راهکارهای خرید ملک‌هایی است که در رهن بانک یا شخصی هستند اما روند آن نیز باید تحت نظارت شما و با یک وکالت نامه دقیق مشخص شود.
کل مبلغ را پرداخت نکنید!
تا زمانی که طرف دیگر معامله به بخشی از تعهدات خود عمل نکرده است، شما باید به تمام تعهدات خود عمل نکنید. در واقع شما باید تا هنگام تحویل کامل ملک، تمام مبلغ را پرداخت نکنید. البته منظور از تحویل کامل تحویل فیزیکی نیست و منظور انتقالات ثبتی سند است. بنابراین بهتر است مبلغ مورد معامله را به صورت مرحله‌ای و تمام آن را بعد از ثبت سند پرداخت کنید.
شرایطی را برای فسخ قرارداد تعیین کنید
در هر شرایطی ممکن است اختلافاتی به وجود بیاید که در معاملات املاک مشکلاتی را به وجود بیاورد و برای پیشگیری از این مشکلات بهتر است شرایط فسخ قرارداد را تعیین کنید. فسخ قرارداد یک راه ارادی انحلال و خاتمه قرارداد است و طرفین یا یکی از آنها این حق را دارند که در مورد بقا یا از بین رفتن قرارداد تصمیم‌گیری کنند. در اصطلاح حقوقی به فسخ قرارداد خیار فسخ می‌گویند که حق فسخ را به فرد خاصی می‌دهند.
در واقع با دادن اختیار فسخ به شما و طرف مقابل، شما می‌توانید در صورت عدم رسیدن فرد به تعهداتش، قرارداد خرید ملک را فسخ کنید. در این صورت شما می‌توانید حتی در صورت عدم رضایت فرد مقابل قرارداد را به صورتی که از قبل تعیین کرده‌اید فسخ کنید.
اطمینان از مالکیت فروشنده بر ملک
قبلا هم به این مسئله که فروشنده باید به صورت کامل بر ملک مالکیت داشته باشد یا در غیر این صورت از سوی مالک اصلی وکالت نامه رسمی داشته باشد. در صورتی که ملک متعلق به چند نفر باشد، همه مالکین باید از فروش آن رضایت داشته باشند. برای اینکه در چنین مواردی به مشکل بر نخورید بهتر است حتما با یک وکیل پایه یک دادگستری مشورت کنید. برای این کار توصیه می‌کنیم با شماره تماس موسسه میعاد عدالت که در بخش تماس با ما ثبت گردیده تماس حاصل فرمایید.
ضمنا در صورت خرید ملک، مالک باید ملک را به اسم شما منتقل کرده باشد آن را هم در دفتر املاک به ثبت برساند. بنابراین توصیه می‌شود از هرگونه نقل و انتقال ملک بدون سند، خودداری کنید؛ این کار امتیازات قانونی سند را از شما سلب می‌کند و از حمایت قانونی برخوردار نیستید؛ ضمناً این کار احتمال انتقال مال غیر و کلاهبرداری را هم افزایش می‌دهد.
از ملک حتما بازدید کنید
یکی از نکات حقوقی مهم در خرید ملک این است که شما به عنوان خرید ملک باید قبل از خرید به خوبی از آن بازدید نمایید. در این خصوص بهتر است شرایط تخصصی ملک را شناسایی کنید و آن را با سند مورد مقایسه قرار دهید. همچنین بهتر است شرایط قرارگیری، متراژ، راه‌های دسترسی، املاک معارض، قیمت واقعی ملک و … را بررسی کنید.
برای مثال در خصوص آپارتمان‌ها وضعیت دسترسی راه‌های مشاعی و به طور کلی مشاعات، شرایط استفاده از پارکینگ و آسانسور، شرایط حیاط یا پشت بام و … جزء مهم‌ترین نکات در مورد خرید آپارتمان هستند.
مبایعه نامه رسمی
همیشه می‌توانید مبایعه نامی رسمی یا عادی ببندید و تفاوت آنها تنها در دفترخانه‌ای بودن یا نبودن آنهاست. مبایعه نامه عادی در دفتر مشاوره املاک بسته می‌شود و کاملا به صورت شخصی بین طرفین بسته می‌شود اما مبایعه نامه رسمی در دفترخانه رسمی ثبت می‌گردد.
توصیه ما این است که اگر مبایعه نامه عادی ثبت می‌کنید بهتر است آن یک فرد مجرب و کارشناس با خود به همراه داشته باشید تا قولنامه را به بهترین نحو ببندید.
منبع: