سرقفلی و هرآنچه که در این باره باید بدانید!
سرقفلی
سرقفلی کلمه ایست که در معاملات املاک تجاری بسیار استفاده می‌شود. در این مقاله به تعریف این مقوله و بررسی نکات کلیدی حول آن خواهیم پرداخت.
مالکیت هر مغازه دو بخش دارد: مالکیت ملک و محل، مالکیت معنوی و شهرت آن مغازه. سرقفلی همان مالکیت معنوی و بهره بردن از منافع یک ملک تجاریست. این مبلغ توسط مستاجر به مالک یا موجر پرداخت می‌شود.
برای مثال زمانی که مستأجری در زمان قرارداد این حق را می‌پردازد. در پایان مدت قرارداد اگر مستاجر به تمامی تعهداتش عمل کرده باشد حق تمدید قرارداد را خواهد داشت. در این صورت، مالک باید قرارداد را مجددا تمدید کند. این مبلغ در صورت تخلیه به قیمت روز محاسبه شده و به مستأجر برگردانده می‌شود. به عبارت دیگر سرقفلی مبلغیست که بابت حسن شهرت، رونق کسب و کار در آن مغازه و مشتری‌های آن مغازه که توسط کاسب‌های قبلی فراهم شده پرداخت می‌شود.سرقفلی
مبلغ سرقفلی
این مبلغ براساس نوع بنا، کیفیت ملک، موقعیت قرارگیری و تجهیزات و امکانات آن و توسط مالک ارزش‌گذاری می‌شود. در واقع این مقوله مبلغی توافقی بین طرفین است. البته در صورتی که طرفین قرارداد به توافق نرسند این مبلغ توسط دادگاه اعلام خواهد شد.
پرداخت سرقفلی
طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب در سال ۱۳۷۶، این حق در ابتدای قرارداد توسط مستاجر به مالک پرداخته می‌شود. پس از پایان قرارداد و در صورت تخلیه ملک این وجه توسط مالک به مستاجر بازگردانده می‌شود. در مواقعی که مستاجر حق انتقال سرقفلی را داشته باشد؛ این مبلغ توسط مستاجر جدید به مستاجر قبلی پرداخت می‌شود.
انواع سرقفلی
۱. مبلغی که ابتدای امر توسط مستأجر پرداخت می‌شود.
این نمونه در همان ابتدای قرارداد بر اساس توافق طرفین توسط پرداخت می‌شود. تمامی این موارد باید در قرارداد ذکر شود. در پایان قرارداد نیز مالک موظف است مبلغ را به مستاجر برگرداند. در غیر این صورت مستأجر حق شکایت و پیگیری قانونی را خواهد داشت.
۲. مبلغی که توسط مستأجر جدید به مستأجر قبلی پرداخت می‌شود.
در این نوع، حق انتقال به غیر از مستأجر سلب نشده است. در این صورت مستأجر می‌تواند مغازه را در مدت قرارداد برای همان شغل یا شغل دیگر بنا به مفاد قرارداد مستأجر اول با مالک به شخص دیگری اجاره دهد. در این حالت حق دریافت مبلغی به عنوان سرقفلی را نیز از مستأجر جدید دارد. در پایان مدت قرارداد نیز مستأجر جدید باید مقدار سرقفلی را از مستأجر درخواست کرده و ارتباطی به مالک نخواهد داشت. در این حالت نیز در قرارداد بین مستأجرین باید مبلغ سرقفلی ذکر شود. اگر مستأجر اول این مبلغ را پرداخت نکند مستأجر دوم می‌تواند از او شکایت کند.
۳. مبلغی که توسط مالک به مستأجر در هنگام تخلیه پرداخت می‌شود.
در این مورد اگر مالک سرقفلی نگرفته باشد ولی مستأجر از مستأجر جدید مبلغی با عنوان یرقفلی گرفته باشد. در هنگام تخلیه مستأجر دوم باید از مستأجر اول طلب مبلغ سرقفلی کند. البته در صورتی که مالک مبلغی را با عنوان سرقفلی از مستأجر بگیرد در هنگام تخلیه باید مبلغ را مالک به مستأجر پرداخت کند.سرقفلی مغازه
۴. مبلغی که توسط مالک یا مستأجر جدید برای کنسل کردن حق عدم تخلیه یا عدم افزایش اجاره‌بها به مستأجر پرداخت می‌شود.
در این حالت قرارداد دو شرط اصلی دارد. اول اینکه مالک تا زمانی که مستأجر در مغازه مشغول به کسب است حق انتقال مغازه به غیر را ندارد. شرط دوم نیز در این مدت مالک حق اضافه کردن به اجاره‌بها را ندارد. در این صورت مستأجر می‌تواند طلب مبلغی را به عنوان سرقفلی بابت اسقاط این حقوق داشته باشد. همچنین اگر تنها در قرارداد شرط اول یعنی مالک حق اجاره ملک به شخصی غیر از مستأجر را ندارد نیز باشد. از این قانون پیروی می‌کند و همچنان مستاجر حق دریافت مبلغی به عنوان سرقفلی بابت گذشتن از حقش را دارد.
۵. سرقفلی عرف بازار
در سرقفلی عرف بازار مالک سرقفلی مغازه را با مبلغ مشخصی به فردی واگذار می‌کند. در این صورت می‌دانند در مقابل باید امتیازاتی را به شخص بدهد. برای مثال باید مغازه را به شخص تحویل دهد. مالک نمی‌تواند بعد از یک سال درخواست جابجایی از گیرنده سرقفلی داشته باشد. این امتیازات و قوانین تماما بر اساس توافق و قرارداد بین طرفین مشخص می‌شود.
مواردی که سرقفلی را از بین می‌برد
۱. انتقال سرقفلی به شخصی دیگر در صورتی که حق این کار از مستاجر سلب شده باشد. در اینن صورت مالک می‌تواند تنها نصف مبلغ سرقفلی را پرداخته و درخواست تخلیه کند.
۲. در صورتی که در قرارداد شغلی خاص برای کسب در نظر گرفته شده باشد و مستأجر اقدام به تغییر شغل کند. در این حالت مالک می‌تواند بدون پرداخت حق ملک را تخلیه کند.
۳. اگر در قرارداد شروط خاصی ذکر شده و مستاجر به آن‌ها توجه نکند و خلاف این شروط عمل کند. در این حالت نیز مالک بدون پرداخت مبلغی می‌تواند ملک خود را تخلیه کند.
حق کسب و پیشه
در راستای اصطلاحات مربوط به املاک تجاری به حق کسب و پیشه نیز برمی‌خوریم. بسیاری افراد سرقفلی را با حق کسب و پیشه اشتباه می‌گیرند. اما این دو اصطلاح تفاوت‌هایی با یکدیگر دارند. حق کسب پیشه به مرور زمان به وجود می‌آید. برای مثال شخصی برای سال‌ها داخل مغازه‌های مشغول به فعالیت است. بعد از مدتی این کاسب برای خودش نزد مشتریان اعتباری پیدا می‌کند و مشتریان ثابت خود را دارد. به اعتباری که این کاسب در طی سال‌ها نزد مشتریان خود پیدا کرده است حق کسب و پیشه می‌گویند. اما شباهت‌ها و تفاوت‌های حق کسب و پیشه با سرقفلی چیست؟
سرقفلی
شباهت‌ها
هر دو مسئله‌ای مالی است.
هر دو قابل انتقال به غیر می‌باشد. در صورتی که فرد فوت کند حتی در صورت شرط عدم انتقال باز هم حق کسب و پیشه و سرقفلی به ورثه میرسد.
از نظر اجرا یا توقیف قوانین مشابهی دارند.
تفاوت‌ها
از نظر شرعی سرقفلی را صحیح می‌دانند ولی حق کسب و پیشه را حلال نمی‌دانند.
از نظر ارزش‌گذاری معیارهای مختلفی برای این دو مقوله وجود دارد. برای مثال سرقفلی بر اساس محل و امکانات محل تایین می‌شود. اما حق کسب و پیشه براساس خوشنامی و توع کسب و تجارت شخص مطرح می‌شود.
سرقفلی را شخص مالک مشخص می‌کند ولی برای حق کسب و پیشه نظر کارشناس شرط است.
سرقفلی مربوط به مغازه و محل است اما حق کسب و پیشه مربوط به شغل است.
سرقفلی کاملا توافقیست؛ ولی در مورد حق کسب و پیشه موضوع توافقی نیست و باید در زمان عقد قرارداد مبلغ مشخص شده پرداخت شود.
سرقفلی مبلغیست که در قرارداد ذکر می‌شود ولی حق کسب و پیشه مبلغیست که قانون مشخص می‌کند.
سرقفلی به مالک یا مستأجر دارای حق آن پرداخت می‌شود ولی حق کسب و پیشه تنها به مستاجر تعلق می‌گیرد.