اصطلاح فک رهن برای تمام کسانی که برای خرید خانه با استفاده از وام و تسهیلات بانکی اقدام کرده‌اند آشناست. هر بانکی برای وام و تسهیلاتی که در اختیار افراد می‌گذارد ضمانت مشخصی دریافت میکند. برخی وام‌ها نیاز به ضامن مورد تأیید دارند و برخی دیگر در ازای اهدای وام سفته دریافت می‌کنند. در مورد وام مسکن ضمانتی که بانک در نظر می‌گیرد رهن سند خانه‌ای است که توسط دریافت کننده وام خریداری میشود. فک رهن به معنای خارج شدن ملکی از حالت رهن که در اختیار نهادی دیگر مانند بانک است که این فک رهن به سه روش انجام می‌گیرد:
پرداخت دین شخص رهن دهنده
ابراء دین نسبت به اموال نزد شخص ثالث
انصراف از مال مرهونه نزد شخص ثالث
انواع و اقسام فک رهن
فک رهن به دو صورت مستقل یا به صورت دعوای ملزم به تنظیم سند مطرح میگردد.
فک رهن مستقل
در این حالت شخص رهن دهنده متعهد میشود در زمان مشخص دین خود را پرداخت نماید و یکی از اموال وی در گروی شخص یا نهاد ثالثی مانند بانک است. اگر که شخص رهن دهنده اقدام به پرداخت همه دیون خود نکند، در این صورت بین شخص یا نهاد ثالث و شخص رهن دهنده دعوای حقوقی مطرح میشود. شخص میتواند در این چنین حالتی دادخواستی تحت عنوان الزام به فک رهن و پرداخت اجرت المثل ایام عده فک رهن را به همراه با خسارات قانونی و بر مبنای قرارداد را تنظیم کرده و به مرجع قضایی تسلیم نماید.
فک رهن به صورت الزام به تنظیم سند رسمی
سازندگان املاک و مستغلات و شرکت‌‌های عمرانی بیشتر به این نوع دعوا گرایش دارند. سازندگان با گرو گذاشتن ملک خود نزد بانک، وام دریافت می‌کنند و متعهد به پرداخت دیون به بانک میشوند و بعد از فک رهن، سند ملک را بنام خریدار ملک تنظیم می‌کنند.
فک رهن به معنای آزاد کردن سند ملکی که به عنوان وثیقه بانک در نظر گرفته شده، از حالت رهن است که در این خصوص دو راه وجود دارد ۱- تسویه حساب کامل و ۲- سپرده‌گذاری
تسویه حساب کامل
اولین راه برای فک رهن، تسویه حساب کل بدهی باقی‌مانده با بانک است. زمانی که تصمیم می‌گیرید خانه ای را که با استفاده از وام خریداری کرده اید ، بفروشید، با در نظر گرفتن اقساط پرداخت شده، کافی است باقی مانده بدهی‌تان به بانک را تسویه کنید. برای این کار باید به بانک مراجعه کرده و درخواست تسویه حساب بدهید. بانک میزان بدهی اصلی باقی‌مانده را محاسبه و به شما اعلام میکند. شما می‌توانیم با پرداخت یکجای این مقدار، سند خانه‌تان را از رهن بانک آزاد نمائید.
سپرده‌گذاری (طرح رها)
روش سپرده‌گذاری روشی است که توسط بعضی بانک‌ها اجرا میشود. به طور ویژه بانک مسکن سپرده‌گذاری برای تسویه وام را از طریق طرحی به نام طرح رها انجام می‌دهد. شرایط به این صورت است که شما می‌توانید برای تسویه وام خود به بانک مراجعه کرده و پس از محاسبه بدهی باقی‌مانده تان مبلغی معادل ۱۱۰ درصد آن را در بانک سپرده‌گذاری کنید. به این ترتیب خانه شما از رهن بانک خارج میشود.
لازم به ذکر است که در این طرح همچنان باید اقساط وامی که گرفته‌اید را پرداخت کنید و تا زمانی که اقساط شما تمام نشود نمیتوانید به مبلغ سپرده‌گذاری شده در بانک دست بزنید. البته بانک در ازای سپرده‌گذاری مبلغی را به عنوان سود سپرده به شما پرداخت میکند که نرخ آن معادل بیشترین نرخ سود مجاز مصوب است. شما می‌توانید از همان مبلغ برای پرداخت اقساطتان استفاده کنید.
آیا امکان خرید و فروش ملکی که فک رهن نشده است وجود دارد؟
در برخی از آگهی های فروش ملک اصطلاح “وام دار” را مشاهده کرده اید. این موضوع به این معناست که خانه موردنظر با وام خریداری شده و همچنان در رهن بانک است.
در این شرایط مبلغ وام به عنوان بخشی از قیمت خانه، از مبلغ کل کسر میشود، اما از آن جا که این خانه فک رهن نشده است، همچنان امکان این وجود ندارد که سند آن به نام خریدار جدید زده شود
معمولا چنین معامله هایی از طریق وکالت و به صورت قولنامه ای انجام می گیرد و فروشنده وکالتی به خریدار می‌دهد تا زمانی که اقساط وام تسویه شد، خریدار بتواند خانه را به نام خود انتقال دهد .
لازم به ذکر است که این معاملات گاهی دردسرهای حقوقی زیادی دارند، چرا که فروشنده میتواند ملک را به طور همزمان از طریق قولنامه به چندین نفر بفروشد و از این طریق اقدام به کلاهبرداری کند. به همین جهت توصیه می شود پیش از انجام چنین معامله هایی حتما با یک وکیل ملکی مورد اعتماد مشورت نمایید. حامد امیری یکی از مجرب ترین وکیل ملکی در اصفهان که دانش‌آموخته رشته حقوق قضایی و دارای پروانه پایه یک وکالت، مهیا جهت ارائه خدمات وکالت و مشاور با تکیه براطلاعات علمی و تعهد کاری می‌باشد. موسسه حقوقی حامد امیری در اصفهان وکیلی با تجربه و آگاه به مسائل حقوقی را برای مشاوره به شما معرفی میکند. جهت مشاوره با وکیل املاک در اصفهان از طریق راههای ارتباطی موجود در سایت اقدام فرمایید.
نکته: دعوای الزام به فک رهن، از جمله دعاوی حقوقی است که در محل وقوع ملک قابل طرح است. معامله بر ملکی که در رهن است، بدون اجازه مرتهن صحیح نیست و در این گونه موارد یکی از راه حل ها، تقدیم دادخواست الزام به فک رهن، در صورت عدم علم خریدار به در رهن بودن مال است.
مواردی وجود دارد که در عقد رهن، مال مرهونه در گروی بانک قرار گرفته است و دین توسط مدیون به طور کامل پرداخت میگردد و به همه ی حق و حقوق خود دست می یابد اما طلبکار اقدام به فک رهن مال مرهونه نمی‌نماید. در این حالت، راهن می‌بایست دعوی الزام به فک رهن را در دادگاه صالح مطرح نماید. نکته قابل توجه این است که طلبکار یا مرتهن در گذشته و پیش از درخواست راهن مبنی بر فک مال مرهونه، ید امانی داشته و به عنوان امین و امانت دار مال شناخته می شده است اما به محض درخواست راهن مبنی بر فک رهن و امتناع مرتهن از فک مال مرهونه ، ید مرتهن از یمانی به ید ضمانی تبدیل و از ان پس به عنوان غاصب شناخته خواهد شد. بنابراین در صورت هر گونه آسیب و خسارت به مال، مرتهن ضامن خواهد بود. همچنین راهن میتواند با طرح دعوی، اجرت همه ایام مازادی را که مرتهن فک رهن نکرده بود نیز از وی دریافت کند.
مورد دیگر دعوی الزام به فک رهن در صورتی است که مال منقول مورد رهن، توسط راهن فروخته شود یا راهن که مال مورد رهن را فروخته، به تعهدات خود مبنی بر فک رهن عمل نکند که در این موارد نیز می توان دادخواست را مطرح نمود. یا ممکن است شخصی ملک خود را که در رهن است به دیگری بفروشد و تعهد نماید که نسبت به بازپرداخت بدهی خود به مرتهن و انتقال سند رسمی به خریدار اقدام نماید، ولی بر خلاف تعهدات خود عمل نماید، در اینجا خریدار باید ابتدا الزام فروشنده را به پرداخت دین خود به مرتهن بخواهد تا موجبات فک رهن فراهم شود و سپس در صورت عدم فک رهن، اقدام به تنظیم دادخواست نماید.
مدارک لازم
مدارک شناسایی
ارائه قرارداد رهن
ارائه مدارک مستند مبنی بر پرداخت دیون
درخواست جلب نظر کارشناسی و همچنین درخواست استعلام
تحقیقات محلی
شهادت شهود و مطلعین و اتیان سوگند در صورت لزوم
سایر دلایل و مستندات لازم
سوالات متداول فک رهن
آیا در رهن بودن ملک مانع استماع دعوی الزام به تنظیم سند رسمی می شود؟
بله چنانچه ملکی در رهن بانک باشد ،تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی مطروحه به لحاظ رهن بودن به استناد رای وحدت رویه شماره ۶۲۰-۲۰/۸/۰۷۶ قابل استماع نیست.
چرا باید خانه‌ای که در رهن بانک است را فک رهن کنید؟
خانه‌ای که به عنوان وثیقه در رهن بانک است، برای معامله خرید و فروش باید از رهن بانک خارج شود. معامله خانه بدون فک رهن، طبق قانون مخالف منافع بانک است و در نتیجه بانک میتواند به جرم کلاهبرداری از شما شکایت کند.
آیا عقد رهن قابل فسخ است؟
عقد رهن نسبت به وام گیرنده لازم است یعنی یک طرفه حق فسخ عقد رهنی را ندارد ولی نسبت به طرف دیگر وام دهنده جایز است. بنابراین مرتهن (بانک یا مستاجر ملک رهنی) هرگاه بخواهد میتواند عقد رهنی را فسخ کند بدون نیاز به توافق طرف دیگرش.
تفکیک سندی که در رهن بانک است امکان پذیر است؟
خیر در صورتی که سندی در رهن باشد نمیتوانید برای تقکیک آن اقدام نمائید و حتما باید با رضایت و اطلاع مرتهن باشد.
شما با انتخاب یک وکیل پایه یک دادگستری می توانید بدون حضور در جلسات دادگاه حکم الزام به تنظیم سند رسمی را دریافت نمایید و چنانچه ملک نیاز به فک رهن داشته باشد را انجام داده و خسارتی که فروشنده باید پرداخت کند را مطالبه خواهید کرد.
حامد امیری مشاور حقوقی و وکیل پایه یک دادگستری آماده ارائه مشاوره حقوقی در زمینه دعاوی ملکی می باشد. جهت کسب اطلاعات بیشتر و دریافت نوبت حضوری و غیر حضوری به سامانه رزرو نوبت مشاوره مراجعه نمائید.
https://hamedamiri.com/فک-رهن-چیست/