قرارداد مشارکت در ساخت
قبل از بحث در مورد تأیید بطلان قرارداد پیش فروش، لازم است بدانید که قرارداد مشارکت در ساخت یک قرارداد بین مالک و سازنده نوشته می شود. در این صورت امضای طرفین وجود دارد. یکی از شروطی که ممکن است در این قراردادها درج شود، شرط عدم پیش فروش واحدها است که سازنده ملزم به رعایت آن است. تأیید بطلان قرارداد پیش فروش
تایید بطلان قرارداد پیش فروش به این معناست که قرارداد پیش فروش منعقد شده و واحدها فروخته شده است اما پس از آن مالک اصلی ساختمان تصمیم به فسخ قرارداد می گیرد. برای انصراف باید دلایل قانونی برای تایید فسخ وجود داشته باشد که به آن تایید فسخ قرارداد پیش فروش می گویند.
تائید بطلان قرارداد پیش فروش به دلیل فسخ مشارکت در ساخت
تأیید بطلان قرارداد پیش فروش زمانی از سوی مالک امکان پذیر است که سازنده از مفاد قرارداد مشارکت در ساخت تخلف کند. در برخی از قراردادهای مشارکت در تولید، طرفین مقرر می‌دارند که تولیدکننده تا پایان قرارداد یا مدت معینی حق پیش فروش واحدهای سهام خود را ندارد. شرط توقیف یک شرط قانونی و منطقی است. زیرا تا زمانی که تکلیف پروژه به طور کامل مشخص نشود مالک نمی خواهد کنترل پروژه را از دست بدهد. در صورتی که در قرارداد مشارکت در ساخت چنین شرطی درج شده باشد و طرفین شرایط را بپذیرند و قرارداد را امضا کنند. رعایت این شرط و تعهد برای سازنده الزامی است. در غیر این صورت قرارداد پیش فروش باطل می شود.
در صورتی که سازنده واحدهای سهام خود را با وجود شرط عدم پیش فروش واحدها پیش فروش کند، مفاد قرارداد را رعایت نکرده و مالک می تواند علاوه بر حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، نسبت به فسخ قرارداد نیز اقدام نماید. قرارداد پیش فروش زیرا با وجود شرط عدم پیش فروش واحدها، مالک تعهدی در قبال پیش خریدار ندارد و این امر مؤید بطلان قرارداد پیش فروش می باشد.
نکته: وکیل ملکی می گوید در متن قرارداد مشارکت در ساخت باید شرایط به طور دقیق نوشته شود تا شک و شبهه ای وجود نداشته باشد. مثلاً اگر شرط شده باشد که پیش فروش باید به مالک ابلاغ شود، این شرط آنقدر قوی نیست که دلالت بر حق تجارت داشته باشد. یا مثلاً اگر در قرارداد مشارکت در ساخت شرط شده باشد که سازنده فقط حق پیش فروش یکی از واحدهای سهم خود را دارد، این شرط با تردید همراه است زیرا پیش خریدار نمی تواند تشخیص دهد که آیا او اولین نفر بود یا کسی فکر می کند اولین پیش خریدار است. بنابراین در قرارداد مشارکت ساختمانی باید شرط عدم پیش فروش به صراحت قید شود تا تاییدی بر بطلان قرارداد پیش فروش نباشد.
طرفین این اختلاف چه کسانی هستند؟
تأیید بطلان قرارداد پیش فروش از سوی مالک اصلی ملک مطرح می شود. مالک اصلی شخصی است که ملک خود را با قرارداد مشارکت در ساخت به سازنده می دهد. پس مالک اصلی طالب ملک است و پیش فروشنده همان سازنده و آنها پیش خریدار هستند.
البته لازم به ذکر است که پیش خریدار با مالک اصلی ملک رابطه قراردادی ندارد، اما از آنجایی که پیش خریدار طرف قرارداد پیش فروش است، حتما باید خوانده شود.
مرجع صالح برای تأیید بطلان قرارداد پیش فروش
تأیید بطلان قرارداد پیش فروش در دادگاه محل وقوع مال پیش فروش شده است و مالک می تواند علیه پیش فروشنده و پیش خریدار اقامه دعوی کند.
حکم به دعوای تأیید بطلان قرارداد پیش فروش
وکیل دعاوی ملکی می گوید این نوع پیش فروش قطعاً فروش مال غیر نیست بنابراین ضمانت اجرای کیفری ندارد. و اگر در قرارداد شرط شده باشد که پیش فروش نباشد ولی طرف مقابل اقدام به پیش فروش کند فقط یک تخلف قانونی صورت گرفته و ضمانت اجرای قانونی دارد.
در صورت ابطال قرارداد پیش فروش، مالک می تواند یا قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ کند و یا قرارداد پیش فروش را فسخ کند. از طرفی پیش فروشنده موظف است اصل وجه و خسارت را به پیش خریدار بپردازد. بدیهی است پیش خریدار باید مبلغی را که به پیش فروشنده داده در دادخواست مطالبه کند.
تبصره- وکیل ملکی اذعان دارد که مطابق ماده 244 قانون مدنی در صورتی که یکی از شرایط عدم پیش فروش در قرارداد مشارکت ساختمانی ذکر شده باشد و سازنده بر خلاف آن عمل کرده باشد مالک می تواند از آن صرف نظر کند. شرایط. شرط. آرام آرام در این صورت به نظر می رسد شرط عدم پیش فروش در قرارداد قید نشده است.وکیل تأیید بطلان قرارداد پیش فروش درباره نحوه اجرای رأی می گوید رأی دادگاه در دعوای تأیید بطلان قرارداد پیش فروش قابل اجرا است و در این دادخواست اجراییه صادر نمی شود.
تایید بطلان قرارداد پیش فروش و چند نکته کلیدی
تأیید بطلان قرارداد پیش فروش با فرض این دعوی تنها در صورتی قابل تصور است که قرارداد مشارکت در ساخت فسخ شده باشد. به عبارت دیگر، مقدمه فسخ قرارداد پیش فروش، فسخ قرارداد مشارکت در ساخت است.
در مورد طرح دعوای ابطال یا فسخ اختلاف نظر وجود دارد. با توجه به معتبر و کامل بودن قرارداد، به نظر می رسد درخواست تایید فسخ ارجحیت دارد. اما با توجه به عبارت قانون مدنی که عبارت باطل را به کار برده است، در عنوان دادخواست ترجیح می دهیم از تأیید بطلان قرارداد پیش فروش استفاده کنیم.
با فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و فسخ قرارداد پیش فروش، در صورتی که حق پیش فروش از سازنده سلب شده باشد، مالکیت ملک پیش فروش شده به مالک اصلی باز می گردد.
مطمئن ترین راه برای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، اعلام فسخ از طریق بیانیه نامه رسمی است.